Erteilung eines Bauvorbescheides für ein Einfamilienhaus

Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (VGH) hatte über die Erteilung eines Bauvorbescheids im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes zu entscheiden (Urteil vom 04.12.2024 – 5 S 1082/23). Ein Eigentümer plante auf seinem Grundstück, das bisher mit einem Wohnhaus bebaut war, ein zusätzliches Einfamilienhaus und eine Garage zu errichten. Sein Grundstück unterschied sich von den übrigen Baugrundstücken in der Weise, dass im Bebauungsplan für sein Grundstück die überbaubare Grundstücksfläche, d.h. die Baufläche, nicht eingezeichnet war. Die zuständige Behörde vertrat daher die Ansicht, dass dieses Grundstück nicht bebaut werden dürfe.

Festsetzungen im Bebauungsplan

Als mögliche Inhalte des Bebauungsplanes darf die Gemeinde zum Beispiel Festsetzungen über die Flächen treffen, die nicht bebaut (§ 9 Abs.1 Nr.10 BauGB) oder als Grünfläche festgesetzt werden sollen (§ 9 Abs.1 Nr.15 BauGB). § 23 BauNVO konkretisiert die verschiedenen Instrumente der Bauleitplanung. Insbesondere darf die Gemeinde Baugrenzen festsetzen. Gebäude und Gebäudeteile dürfen diese Baugrenze demnach nicht überschreiten.

Verfahrensablauf

Der Kläger beantragte einen Bauvorbescheid für die Errichtung eines zusätzlichen Einfamilienhauses und einer Garage auf dem hinteren Teil seines Grundstücks. Die Beklagte lehnte den Antrag mit der Begründung ab, dass der Bebauungsplan auf dem Grundstück keine überbaubare Grundstücksfläche ausweise. Nach erfolglosen Widerspruchsverfahren zog der Kläger vor das Verwaltungsgericht. Der Kläger vertrat die Ansicht, dass auch wenn die Einzeichnung der überbaubaren Grundstücksfläche fehle, auf seinem Grundstück gebaut werden dürfe. Ansonsten hätte die Gemeinde Baugrenzen festsetzen müssen. Das Verwaltungsgericht wies die Klage ab. Es stimmte der Auffassung der Beklagten zu. Der Kläger gab sich mit dem Urteil nicht zufrieden und zog vor den VGH.

Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs

Der VGH änderte das Urteil des Verwaltungsgerichtes ab. Die Beklagte wurde verpflichtet, dem Kläger den beantragten Bauvorbescheid zu erteilen. Zwar vertrat der VGH ebenso die Auffassung, dass das Fehlen von festgesetzten Baugrenzen dazu führe, dass dieses Grundstück nicht über überbaubare Grundstücksflächen verfüge. Der VGH bekräftigte aber ebenso, dass der Plangeber keine Festsetzungen mittels § 9 Abs.1 Nr.10 oder Nr.15 BauGB treffen müsse. Er könne die Bebaubarkeit der Grundstücke ausschließlich mit § 23 BauNVO steuern.

Planerischer Wille

Die Nichtüberbaubarkeit des Vorhabens könne dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden. Denn der VGH stellte einen Festsetzungsfehler in Bezug auf die Ausweisung eines allgemeinen Wohngebiets auf dem Vorhabengrundstück fest. Die Festsetzung war im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses im Jahr 1973 nicht in der erforderlichen Weise von städtebaulichen Gründen getragen worden. Schon nach der damaligen Rechtslage bemaß sich die Erforderlichkeit nach der planerischen Konzeption der Gemeinde. Denn mit § 2 Abs.1 BauGB ermächtigte der Gesetzgeber die Gemeinde, diejenige Städtebaupolitik zu betreiben, die ihrer städtebaulichen Entwicklungs- und Ordnungsvorstellung entsprach. Nicht erforderlich waren jedoch Pläne, die nicht dem wahren Willen der Gemeinde entsprachen.

Widerspruch zur Festsetzung

Die planerische Konzeption konnte den VGH im vorliegenden Fall nicht überzeugen. Einerseits bezweckte der Plangeber ein allgemeines Wohngebiet, um den Wohnbedürfnis Rechnung zu tragen. Anderseits ließ er aber keinen nachvollziehbaren Grund erkennen, warum das Vorhabengrundstück zwar als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen wurde, dann aber gleichwohl keine über den Bestandsschutz hinausgehende Bebauungsmöglichkeit auf dem Grundstück eröffnen sollte.

Zwar führte die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vor dem VGH aus, die Plankonzeption habe vorgesehen, dass sich ein Grünstreifen entlang der hinteren Grundstücksgrenze erstreckt. Damit sollte die Wohnbebauung auf dem Vorhabengrundstück und den übrigen Baugrundstücken von einem benachbarten Schulzentrum getrennt werden. Der Senat konnte die städtebauliche Überlegung dahinter nachvollziehen. Es sah diese Erklärung aber im Widerspruch mit der Festsetzung eines Wohngebiets auf dem Vorhabengrundstück. Denn offensichtlich wollte der Plangeber auf dem Grundstück gar keine Wohnbebauung ausweisen bzw. diese perspektivisch beenden.

Teilunwirksamkeit des B-Plans

Dieser aufgezeigte Fehler führte zu Teilunwirksamkeit des B-Plans für das Vorhabengrundstück. Die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens richtete sich somit ausschließlich nach § 34 BauGB, weil das Grundstück von einer zusammenhängenden Wohnbebauung umgeben war. In die Eigenart der näheren Umgebung fügte sich das Vorhaben auch in Bezug auf die überbaubare Grundstücksfläche ein. In der Konsequenz war der Bauvorbescheid an den Kläger zu erteilen.

Fazit

Die Gemeinde darf mit § 23 BauNVO steuern, welche Grundstücksflächen bebaut werden sollen. Auf § 9 BauGB kommt es dafür nicht an. Jedoch darf diese Festsetzung nicht im Widerspruch zu dem planerischen Willen der Gemeinde stehen. Ist das der Fall, führt dies zur (teilweisen) Unwirksamkeit des B-Plans. Ein etwaiges Bauvorhaben bemisst sich dann nach § 34 bzw. § 35 BauGB.