Die Differenzierung zwischen Bauleitung und Bauüberwachung

Architekten werden oftmals bei größeren Bauverfahren auch als Bauleiter eingesetzt. Die Tätigkeiten des Architekten als Objektplaner und jenen als verantwortlicher Bauleiter sind dabei streng zu unterscheiden. Eine neue Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt zeigt eindrucksvoll, dass sich dies auch auf der Honorarebene auswirken kann.

Objektüberwachung und Bauleitertätigkeit

Der Begriff „Bauleitung“ wird in der Honorarrechnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) durch die Leistungsphase 8 (LPH) als „Objektüberwachung (Bauüberwachung)“ beschrieben. Die Objektüberwachung hat den Zweck, die Ausführung von Leistungen auf der Baustelle zu kontrollieren. Sie stellt bei Bauvorhaben aufgrund ihrer Komplexität eine sehr anspruchsvolle Aufgabe dar und wird häufig auch als Bauüberwachung, HOAI-Bauleitung oder Bauoberleitung bezeichnet. Viele Auftraggeber gehen daher davon aus, dass die Grundleistungen der LPH 8 auch Bauleiter-Tätigkeiten abdecken. Umgekehrt gehen auch die beauftragten Planer üblicherweise davon aus, dass die Beauftragung als „Bauleiter“ die Grundleistungen der LPH 8 umfasst. Dabei kennt die HOAI streng genommen den Begriff des Bauleiters nicht.

Umgangssprachlich wird zwar der Planer als Bauüberwacher auch „Bauleiter“ genannt, dies darf jedoch nicht dazu führen, dass die geschuldeten Leistungen und Pflichten miteinander verwechselt oder vermischt werden. Die Objektüberwachung ist eine Ingenieur- bzw. Architektenleistung, nach welcher der Objektüberwacher eine Ausführung des Objekts gemäß der vertraglichen Vereinbarung mit dem Bauherrn schuldet. Der Bauleiter ist zuständig für die Überwachung der Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen und die Organisation der Baumaßnahme.

Die undifferenzierte Vermischung der Tätigkeiten kann sich auch auf Vergütungs- bzw. Honorareben auswirken, woran eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt (OLG) vom 11.05.2023, Az. 22 U 19/22 erinnert. Die Parteien stritten sich hierbei um den Leistungsumfang eines Architektenvertrages. Der Planer (AN) rechnete seine Tätigkeiten als Bauleiter in Höhe von ca. 200.000 EUR gegenüber seinem Auftraggeber (AG) ab und zog hierfür die Grundleistungen der LPH 8 der HOAI heran. Der AG war hingehen der Auffassung, den AN nur mit den Leistungen als Bauleiter nach § 59 HBO beauftragt zu haben und verweigerte daher die Zahlung des geltend gemachten Honorars nach der HOAI. Der AN hat seine Vergütungsansprüche daher klageweise gegen den AG verfolgt.

Vertragliche Beauftragung maßgeblich

Das OLG hat die Berufung des AN zurückgewiesen, da der Planer nicht mit den Grundleistungen der LPH 8 beauftragt worden sei, sondern ausschließlich mit der Bauleitung nach § 59 HBO, welche hiervon deutlich zu unterscheiden sei. Das OLG Frankfurt stellte insofern klar, dass der Planer bei der Beauftragung der LPH 8 der HOAI die Ausführung des Objekts gemäß der zivilrechtlichen Vereinbarung mit dem Bauherrn schuldet. Ausdruck des Leistungsumfangs wären dann im Regelfall die in Anlage 10.1 zu § 34 Abs.4 HOAI aufgeführten Grundleistungen.

Dahingehend habe der Bauleiter nach § 59 HBO die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen sicherzustellen. Konkret bedeutet das, dass der Bauleiter für die ordnungsgemäße Durchführung der Bauarbeiten zu sorgen hat. Umfang der Tätigkeiten sei das Erbringen der erforderlichen Weisungen, die Überprüfung des sicheren bautechnischen Betriebs, die Planung und Organisation der Baustelleneinrichtung und deren allgemeinen Ordnung, sodass alle Arbeiten gefahrlos ausgeführt werden können. All diese Maßnahmen stellen gerade keine Grundleistungen im Sinne der LPH 8 dar, zumindest nicht in den Leistungsbildern Objektplanung und Fachplanung. Der Architekt nimmt dann öffentliche Pflichten gegenüber der Bauaufsichtsbehörde wahr.

Auswirkungen auf das Preisrecht

Da der AN „nur“ mit den Bauleitertätigkeiten nach § 59 HBO beauftragt worden war und fälschlicherweise von der Beauftragung der Grundleistungen nach LPH 8 der HOAI ausgegangen ist, hatte er keinen Anspruch auf Zahlung des geltend gemachten Honorars nach HOAI. Auch der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit Beschluss vom 15.05.2024, Az. VII ZR 118/23 der Rechtsaufassung des OLG-Senats angeschlossen.

Der Unterschied zwischen Bauleitung und Bau- bzw. Objektüberwachung stellt sich daher nicht nur in den geschuldeten Leistungspflichten dar, sondern auch erheblich auf der Vergütungsseite. Die Tätigkeit als Bauleiter ist nach Anlage 10.01 HOAI eine Besondere Leistung der LPH 8, soweit sie nach dem jeweiligen Landesrecht über die geschuldeten Grundleistungen hinausgeht. § 59 HBO normiert insofern die oben bereits genannten Tätigkeiten – wie die Sicherung des bautechnischen Betriebs der Baustelle – welche über die HOAI-Grundleistungen hinausgehen. Nach § 2 Abs. 3 S. 1 HOAI sind besondere Leistungen in „hinzutretende Besondere Leistungen“ und „ersetzende Besondere Leistungen“ zu unterscheiden, wobei hierbei auch die jeweiligen Grundleistungen beauftragt sein müssen, sodass sich am Preisrecht der HOAI orientiert werden kann.

In der HOAI nicht erwähnt werden Leistungen, die zwar als Besondere Leistungen definiert sind, die aber losgelöst - also ohne sachlichen Zusammenhang mit einem Auftrag für Grundleistungen - vereinbart werden. Diese Leistungen werden meist als „isolierte Besondere Leistungen“ oder „eigenständige Leistungen“ bezeichnet. Sie fallen nicht unter die Honorarbestimmungen des § 5 Abs. 4 oder 5 HOAI und unterliegen so mangels entsprechender Regelungen in der HOAI keinen preisrechtlichen Vorschriften. Der Honoraranspruch richtet sich dann allein nach der frei vereinbarten Summe der Parteien und – soweit keine Honorarvereinbarung getroffen wurde – nach der üblichen Vergütung gem. § 632 Abs.2 BGB.

Auftraggeber sollten daher auf eine klare Unterscheidung der Tätigkeiten achten sowie eine klare Bestimmung des vereinbarten Honorars für die jeweiligen Leistungen, insbesondere wenn der Planer nur mit einzelnen Besonderen Leistungen oder eigenständigen Leistungen beauftragt werden soll.