Die zielsichere Steuerung der Wohndichte in der Bauleitplanung

Die städtebaulichen Ziele innerhalb der Bauleitplanung liegen grundsätzlich im Ermessen der Gemeinde. Ein Ziel darf hierbei die Steuerung der Wohndichte innerhalb des Planungsgebiets sein. Doch mit welchen Festsetzungen im Bebauungsplan kann die Gemeinde dieses Ziel erreichen? Die Antwort gibt der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Baden-Württemberg in seinem Beschluss vom 27. November 2024 – 5 S 474/23 und bestätigt hiermit die bisherige Rechtsprechung. Der VGH hatte in diesem Normenkontrollverfahren über die Rechtmäßigkeit einer Festsetzung im Bebauungsplan zur Steuerung der Wohndichte zu entscheiden.

Sachverhalt

Die Antragstellerin ist Eigentümerin von drei Grundstücken im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Käppelewasen II“ der Gemeinde und zugleich Antragsgegnerin. Der Bebauungsplan setzte ein Allgemeines Wohngebiet fest, das in vier Gebiete unterteilt war (WA I bis WA IV). Der Bebauungsplan enthielt für die unterschiedlichen Gebiete unterschiedliche Festsetzungen zur höchstzulässigen Zahl von Wohnungen in Wohngebäuden. Im WA I und im WA III waren maximal zwei Wohneinheiten in Wohngebäuden, im WA II maximal fünf Wohneinheiten und im WA IV maximal neun Wohneinheiten zulässig. Mit diesen Festsetzungen verfolgte die Antragsgegnerin das Ziel, eine „maßvolle Nachverdichtung“ und somit die Steuerung der Wohndichte zu ermöglichen.

Die Antragstellerin beabsichtigt auf ihren Grundstücken, welche sich im Gebiet des WA II und III des Bebauungsplans befanden, drei Wohnhäuser mit jeweils neun Wohneinheiten zu errichten. Aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplans waren ihre geplanten Vorhaben allerdings nicht zulässig. Deswegen stellte sie einen Antrag auf Normenkontrolle und beantragte, den Bebauungsplan „Käppelewasen II“ der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären. Mit Erfolg!

Festsetzung einer absoluten Zahl kein geeignetes Mittel

Zur Begründung führte der VGH Baden-Württemberg an, der Bebauungsplan „Käppelewasen II“ sei materiell rechtswidrig. Die Festsetzung der höchstzulässigen Anzahl von Wohnungen in Wohngebäuden sei nicht erforderlich i.S.d. § 1 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 1 BauGB gewesen.

Nach der vorgenannten Vorschrift haben Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich sei. Welche städtebaulichen Ziele sich eine Gemeinde hierbei setze, liege grundsätzlich in ihrem planerischen Ermessen. Eine Planung sei dann gerechtfertigt, wenn sie nach dem städtebaulichen Konzept „vernünftigerweise“ geboten erscheine. Hierbei müsse auch jede einzelne Festsetzung eines Bebauungsplans erforderlich, also städtebaulich gerechtfertigt sein. Hieran fehle es, wenn die jeweilige Festsetzung nicht oder nicht vollständig der Realisierung der mit der Planung verfolgten städtebaulichen Zielsetzungen diene.

Gemessen daran sei die Festsetzung der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen ungeeignet, um das von der Antragsgegnerin verfolgte Ziel zu erreichen, die Wohndichte - oder mit anderen Worten: die Anzahl der sich dort ansiedelnden Personen - zu begrenzen. Somit sei die Festsetzung nicht erforderlich.

Die Ermächtigungsgrundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB ermögliche es der Gemeinde, die höchstzulässige Zahl von Wohnungen in Wohngebäuden durch eine absolute Zahl sowie durch eine relative Zahl festzusetzen. Mit der Angabe einer absoluten Zahl lasse sich vor allem das städtebauliche Ziel einer einheitlichen Struktur des Gebiets in Bezug auf die Wohnform (z.B. Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäuser) erreichen. Die Begrenzung der Anzahl der Wohnungen durch Angabe einer relativen Zahl sei dagegen ein Steuerungsinstrument, mit welchem die Wohn- oder Besiedlungsdichte eines Gebiets kontrolliert werden könne. Von ihr hänge entscheidend beispielsweise die Dimensionierung der erforderlichen öffentlichen Infrastruktur und der Umfang der dafür auszuweisenden Flächen ab. Dabei entspreche es allgemeiner Erfahrung, dass bei typisierender Betrachtungsweise für die infrastrukturelle Ausstattung eines Wohngebiets nicht nur insgesamt die für Wohnzwecke genutzte Geschossfläche ausschlaggebend sei, sondern auch die Anzahl der untergebrachten Wohnungen.

So müsse eine Gemeinde, die über die Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB die Wohndichte innerhalb des Plangebiets steuern wolle, grundsätzlich eine relative Zahl festsetzen, wie beispielsweise die höchstzulässige Zahl von Wohnungen pro bestimmter Grundstücksfläche. Da im Bebauungsplan der Antragsgegnerin lediglich eine absolute Zahl und keine relative Zahl festgesetzt wurde, könne das planerische Ziel der Antragstellerin aufgrund der vorstehenden Ausführungen nicht erreicht werden.

Im Ergebnis führte die fehlende Erforderlichkeit der Festsetzung der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans.

Praxishinweis

Die Entscheidung verdeutlicht, dass die Gemeinde ihre planerischen Ziele im Rahmen der Bauleitplanung durch schlüssige Festsetzungen umsetzen muss. Die Festsetzungen sollten mithin stetig auf ihre Eignung zur Zielerreichung hinterfragt werden. Auch sollten die Gründe für die Festsetzungen durch die Gemeinde ausreichend ermittelt werden, sodass der Bebauungsplan später nicht an einem Ermittlungs- und Bewertungsdefizit leidet.