Fehlender Fertigstellungstermin führt zur „angemessenen Herstellungsfrist“

Der Abschluss von Verbraucherbauverträgen ist seit Inkrafttreten des § 650k BGB mit besonderen formellen und materiellen Anforderungen verbunden. Eine dieser Pflichten betrifft die Angabe des Fertigstellungstermins oder der Dauer der Bauausführung – ein Klassiker der Baurechtsprechung. Dass diese Pflicht in der Praxis erhebliche Bedeutung hat, zeigt eine aktuelle Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Brandenburg vom 19.06.2025 (12 U 110/24). Der Senat befasste sich mit der Frage, wie ein Bauvertrag zu behandeln ist, wenn die Parteien lediglich einen unbestimmten „Liefertermin“ vereinbaren, der noch dazu mit einer Vertragsstrafe abgesichert wird.

Fehlender Fertigstellungstermin im Verbraucherbauvertrag

Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Verbraucher im Jahr 2018 ein Unternehmen mit der Lieferung und Montage eines Bausatzhauses beauftragt. Der Auftragnehmer verpflichtete sich, die Bausatzteile auf ein vom Auftraggeber errichtetes Fundament zu liefern und dort auch zu montieren. Vereinbart war ein Liefertermin von „ca. drei bis vier Monaten ab der ersten Anzahlung“. Außerdem sah der Vertrag eine Vertragsstrafe für den Fall der Fristüberschreitung vor. Die erste Anzahlung erfolgte im März 2019, jedoch war der Bau - abgesehen von Teillieferungen - bis zum November 2019 nach wie vor nicht fertiggestellt, woraufhin der Auftraggeber die Erfüllung anmahnte und später sowohl die Vertragsstrafe als auch Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen geltend machte.

Unverbindliche Zeitangabe genügt nicht

Das OLG Brandenburg stellte zunächst klar, dass es sich bei dem Vertrag um einen Verbraucherbauvertrag im Sinne des § 650k BGB handelt. Maßgeblich hierfür war, dass der Besteller das Haus seinen Familienangehörigen überlassen wollte und keine planmäßige Vermietung oder gewerbliche Nutzung beabsichtigte. In solchen Fällen gilt § 650k Abs. 3 BGB, wonach der Vertrag verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt oder zur Bauzeit enthalten muss. Diese Vorgabe war vorliegend nicht erfüllt. Die Formulierung „ca. drei bis vier Monate“ stellt nach Auffassung des Gerichts keine kalendermäßig bestimmte oder zumindest bestimmbare Frist im Sinne des § 286 Abs. 2 BGB dar. Das Wörtchen „ca.“ verdeutliche, dass es sich lediglich um eine unverbindliche Schätzung handele, die Spielraum für Überschreitungen lasse. Damit fehlte es an einer wirksamen Fristvereinbarung. Dabei ist diese Auslegung von „Ca.-Zeitangeben“ durch das OLG Brandenburg keineswegs neu, sondern reiht sich in die ständige Rechtsprechung der obersten Gerichte ein, lediglich nunmehr in direkter Verbindung mit der zwingenden Fristvorgabe des Verbraucherbauvertrages.

Bei fehlender Fertigstellungsfrist gilt die gesetzliche Regelung zur Leistungszeit gem. § 271 Abs.1 BGB. Hiernach ist eine Leistung im Zweifel sofort fällig, wenn sich aus dem Vertrag oder den Umständen nichts anderes ergibt. Übertragen auf einen Verbraucherbauvertrag bedeutet dies, dass der Unternehmer verpflichtet ist, unverzüglich nach Vertragsschluss mit den Arbeiten zu beginnen und diese innerhalb einer angemessenen Frist ohne schuldhaftes Zögern abzuschließen. Was als „angemessen“ gilt, ist anhand objektiver Maßstäbe und unter Berücksichtigung der typischerweise erforderlichen Vorbereitungs- und Ausführungszeiten zu bestimmen. Im konkreten Fall nahm der Senat eine angemessene Frist von vier Monaten an. Damit hätte das Bauvorhaben spätestens im Juli 2019 fertiggestellt sein müssen.

Allerdings führt die bloße Fälligkeit noch nicht zum Verzug. Da die Parteien keinen kalendermäßig bestimmten Termin vereinbart hatten, kam es auf eine Mahnung im Sinne von § 286 Abs. 1 BGB an. Diese lag erst mit der E-Mail des Auftraggebers im November 2019 vor. Mit Ablauf der dort gesetzten Frist befand sich die Auftragnehmerin n Verzug.

„Liefertermin“ bedeutet vollständige Fertigstellung

Besondere Bedeutung hatte im Verfahren die Auslegung der Vertragsstrafenvereinbarung. Zwar war im Vertrag nur von einem „Liefertermin“ die Rede. Das Gericht stellte jedoch klar, dass damit nicht allein die Lieferung der Bausatzteile, sondern auch deren Montage und Aufbau gemeint waren. Dies ergebe sich sowohl aus dem Vertragstext, der ausdrücklich die Montage durch die Unternehmerin vorsah, als auch aus der zwingenden Vorgabe des § 650k Abs. 3 BGB, der auf einen Fertigstellungstermin abzielt. Die vom Gericht angesetzten praktischen Überlegungen zur Auslegung überzeugen: Nach dem eigenen Vortrag der Unternehmerin wäre eine bloße Anlieferung der Teile nicht zweckmäßig gewesen, da diese ansonsten der Witterung ausgesetzt gewesen wären. Damit war für beide Seiten erkennbar, dass der „Liefertermin“ den Abschluss der Bauarbeiten umfassen sollte.

Die Unternehmerin konnte sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass sie die Verzögerung nicht zu vertreten hatte. Nach § 286 Abs. 4 BGB trägt der Schuldner die Darlegungs- und Beweislast für fehlendes Verschulden. Weder der angeblich fehlende Nachweis der Statik noch die behauptete Restfeuchte des Estrichs oder Probleme bei der Unterbringung der Monteure konnten substantiiert belegt werden. Teilweise stand das Vorbringen sogar im Widerspruch zum Vertragstext, der ausdrücklich bestätigte, dass der Unternehmerin die Statik vorlag. Auch im Übrigen fehlte es an hinreichendem Sachvortrag oder an ordnungsgemäßen Behinderungsanzeigen.

Folgen für Vertragsstrafe, Schadensersatz und Praxis

Auf dieser Grundlage sprach das Gericht dem Besteller die verwirkte Vertragsstrafe als auch den Schadensersatzanspruch wegen entgangener Mieteinnahmen zu. Der Anspruch auf Schadenersatz ergab sich daraus, dass das Haus bei rechtzeitiger Fertigstellung hätte vermietet werden können. Allerdings ordnete der Senat eine Anrechnung der Vertragsstrafe auf den Schadensersatz an. Grund hierfür ist die Interessenidentität beider Ansprüche: Sowohl Vertragsstrafe als auch Schadensersatz beruhen auf demselben Verzugsereignis, sodass eine Kumulation nicht in Betracht kommt (§ 341 Abs. 2 i.V.m. § 340 Abs. 2 BGB).

Die Entscheidung zeigt eindrücklich die Risiken, die sich aus unklaren oder unverbindlichen Terminvereinbarungen in Verbraucherbauverträgen ergeben. Für Unternehmer besteht die Gefahr, dass bei Fehlen eines klaren Fertigstellungstermins automatisch die gesetzliche Regelung greift und eine angemessene Frist zu laufen beginnt. Gerät der Unternehmer dann nach Mahnung in Verzug, haftet er für Vertragsstrafen und Verzögerungsschäden, ohne sich auf die Unverbindlichkeit der Terminabrede berufen zu können. Auftraggeber wiederum sollten beachten, dass eine Mahnung erforderlich bleibt, solange kein verbindlicher Termin vereinbart ist. Unterbleibt diese, tritt kein Verzug ein.

Für die Praxis bedeutet dies, dass Fertigstellungstermine in Verbraucherbauverträgen stets kalendermäßig bestimmt oder zumindest eindeutig bestimmbar vereinbart werden müssen – eigentlich ein Klassiker der Baurechtsprechung, der jedoch immer wieder von den Vertragsparteien vergessen wird. „Circa”-Angaben genügen nicht und bieten keine Rechtssicherheit. Unternehmer sind zudem gut beraten, etwaige Hindernisse frühzeitig durch Behinderungsanzeigen zu dokumentieren und substantiiert vorzutragen, um ihrer Darlegungslast im Prozess gerecht werden zu können. Auftraggeber wiederum sollten sich nicht auf bloße Zeitangaben verlassen, sondern klare Fertigstellungstermine oder Bauzeiten verlangen und bei Verzögerungen konsequent mahnen.