Wenn ein Bestandsgebäude seine Identität verliert

Der erste Senat des Oberverwaltungsgericht (OVG) Lüneburg hatte im November 2025 in der Sache 1 LA 107/25 über folgenden Sachverhalt zu entscheiden: Der Kläger war Eigentümer eines Außenbereichsgrundstücks, auf dem in den 60er Jahren eine Gärtnerei samt Wohnhaus errichtet worden war. Im Januar 2023 beantragte er eine Baugenehmigung zur Erweiterung seines bestehenden Wohngebäudes, welche ihm sodann erteilt wurde. Im Mai 2023 widerrief die Bauaufsicht die erteilte Genehmigung. Nachdem ein vom Kläger angestrengtes Eilverfahren sowie das durchgeführte Widerspruchsverfahren erfolglos geblieben waren, erhob er Klage vor dem Verwaltungsgericht Hannover. Da die Klage erfolglos blieb, beantragte er die Zulassung der Berufung vor dem OVG Lüneburg. Dieses lehnte den Antrag des Klägers ab.

Bauen im Außenbereich

Die Errichtung von Vorhaben im Außenbereich ist nur unter den engen Voraussetzungen des § 35 Baugesetzbuch (BauGB) gestattet. Das Gesetz unterscheidet wesentlich zwischen “privilegierten Vorhaben” und “sonstigen Vorhaben”. Während erstere zulässig sind, wenn keine öffentliche Belangte entgegenstehen, genügt bei den sonstigen Vorhaben bereits eine Beeinträchtigung der öffentlichen Belange, um unzulässig zu sein. Im Übrigen normiert die Vorschrift weitere Anforderungen an bestimmte Nutzungen bzw. Vorhaben.

Die Regelung des § 35 Abs. 4 S.1 Nr. 5

Auf die vorgenannte Vorschrift kam es in der hiesigen Entscheidung an. Die Norm begünstigt die Erweiterung von zulässigerweise errichteten Wohngebäuden, jedoch muss diese angemessen sein. Eine Neuerrichtung ist von der Vorschrift hingegen nicht umfasst, sodass es darauf ankommt, in welcher Form der alte Bestandsbau tatsächlich geändert werden soll.

Der Verweis auf die Angemessenheit bezieht sich demnach zum einen auf das Verhältnis zwischen dem Bestandsbau und der Erweiterung, denn die Vergrößerung darf den Charakter und die Funktion des Bestandsbaus nicht beeinträchtigen. Zum anderen bezieht sich die Angemessenheit auf die konkreten Wohnbedürfnisse, denn eine Erweiterung muss grundsätzlich in ihrer Größe der Wohnraumversorgung der Familienangehörigen dienen.

Vorliegend kam es auf den zweiten Aspekt nicht mehr an. Denn es mangelte bereits an einer angemessenen Erweiterung in Bezug auf den dann nicht mehr vorhandenen Bestandsbau.

Abriss des Bestandsbaus

Der Kläger beging nämlich einen wesentlichen Fehler: Nachdem ihm die Baugenehmigung erteilt worden war, begann er mit Abrissarbeiten an dem bestehenden Gebäude. Auf eine Nachbarbeschwerde hin wurde die Bauaufsicht aufmerksam und stellte fest, dass von dem Bestandsgebäude lediglich noch die Bodenplatte und zwei Außenwände übrig waren. Daraufhin widerrief die Bauaufsicht die erteilte Genehmigung. Denn durch den erheblichen Eingriff in die Substanz des Bestandsgebäudes wurde eine Erweiterung zwangsläufig unmöglich.

Nach Ansicht des Gerichts bestand das Gebäude – entgegen des klägerischen Vortrags - nicht weiter fort. Da die Genehmigung auf § 35 BauGB gestützt war, setzt dies das Bestehen des bestandsgeschützten Gebäudes in seinen identitätsprägenden Bestandsteilen voraus. Durch die weitgehende oder gar vollständige Beseitigung der Bausubstanz war dies hinfällig.

Das OVG führte ferner aus, dass es auch nicht darauf ankommt, ob die erhalten Bausubstanz zur Einordnung als Gebäude noch ausreicht. Diese Begründung brachte der Kläger im Verfahren vor. Es fehle – so das OVG - jedenfalls an der Identität des Ursprungsgebäudes.

Zuletzt führte auch der Hinweis des Klägers, dass er als Bauherr schutzwürdig sei und ein Widerruf zu einem erheblichen wirtschaftlichen Schaden führe, zu keiner anderslautenden Entscheidung. Das OVG lehnte den Zulassungsantrag ab.

Die Entscheidung zeigt sehr schön, welche Möglichkeiten, aber auch Grenzen der § 35 BauGB beinhaltet: Hierbei gilt immer das Ziel der größtmöglichen Schonung des Außenbereichs.