Weniger Pflichten, mehr Rechte: BGH stärkt Bauherren

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellt mit Urteil vom 13.11.2025 (Az. VII ZR 187/24) klar, dass Auftraggeber Schadensersatz verlangen können, wenn ein Bauwerk wegen Mängeln nicht nutzbar ist – und zwar auch ohne vorherige Fristsetzung zur Mängelbeseitigung. Ebenso deutlich macht das Gericht, dass ein Mitverschulden des Auftraggebers wegen fehlender Warnung nicht vorschnell angenommen werden darf.

Worum ging es?

Ein landwirtschaftlicher Betrieb ließ eine Fahrsiloanlage errichten. Nach der Abnahme stellte sich heraus, dass die Anlage Mängel aufwies und nicht wie vorgesehen genutzt werden konnte. Der Auftraggeber informierte den Unternehmer über die Probleme, forderte ihn zur Mängelbeseitigung auf und setzte hierfür auch eine Frist.

Gleichzeitig stand er jedoch unter erheblichem Zeitdruck. Die bereits eingefahrene Maisernte konnte ohne funktionierende Anlage nicht gelagert werden. Noch vor Ablauf der gesetzten Frist entschied sich der Auftraggeber daher, die Ernte zu veräußern. In der Folge musste er später Futtermittel zu deutlich höheren Preisen zukaufen. Die hierdurch entstandenen Mehrkosten machte er als Schaden geltend.

Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab. Sie argumentierten, der Auftraggeber habe den drohenden wirtschaftlichen Schaden nicht rechtzeitig konkret angekündigt. Hätte er den Unternehmer früher und deutlicher gewarnt, wäre eine rechtzeitige Mängelbeseitigung möglich gewesen. Deshalb müsse er sich ein überwiegendes Mitverschulden zurechnen lassen.

Der BGH lehnte diese Argumentation ab und hob das Urteil auf.

Schadensersatz ohne Fristsetzung

Bemerkenswert ist vor allem die Einordnung des Nutzungsausfalls als Schadensersatz neben der Leistung nach § 634 Nr. 4, § 280 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Entscheidend ist dabei der Gedanke, dass der Nutzungsausfall nicht nachträglich „repariert“ werden kann. Ist die Nutzungsmöglichkeit einmal entfallen, bleibt der Schaden bestehen.

Daraus folgt, dass weder eine Frist zur Mängelbeseitigung noch ein Verzug des Auftragnehmers erforderlich ist. Für die Praxis bedeutet das, dass Folgeschäden bereits dann ersatzfähig sein können, wenn ein Bauwerk infolge eines Mangels vorübergehend nicht nutzbar ist. Die oft reflexartig gesetzte Frist ist in diesen Konstellationen keine zwingende Voraussetzung mehr.

Mitverschulden: Hohe Anforderungen an die Warnpflicht

Ebenso praxisrelevant ist die Klarstellung zur Warnobliegenheit nach § 254 Abs. 2 BGB. Der BGH betont, dass ein Mitverschulden nur unter engen Voraussetzungen in Betracht kommt. Es genügt nicht, dass ein Hinweis unterblieben ist. Vielmehr muss ein ungewöhnlich hoher Schaden konkret drohen, für den Auftraggeber erkennbar sein und für den Auftragnehmer ohne Hinweis nicht vorhersehbar gewesen sein.

Zudem muss feststehen, dass ein rechtzeitiger Hinweis den Schaden tatsächlich verhindert hätte. Gerade daran fehlt es in der Praxis häufig. Der BGH macht deutlich, dass Gerichte diese Voraussetzungen sorgfältig feststellen müssen. Pauschale Erwägungen genügen nicht.

Empfehlung für die Praxis

Wenn sich Mängel zeigen und absehbar ist, dass ein Bauwerk nicht rechtzeitig nutzbar sein wird, sollte früh gehandelt werden. Der Auftragnehmer sollte umgehend informiert werden, und es sollte dokumentiert werden, welche Nutzung konkret betroffen ist und welche Folgen sich daraus ergeben können.

Entscheidend ist nicht, jede denkbare Schadensposition im Detail anzukündigen. Wichtiger ist, dass der Auftragnehmer die Situation versteht und reagieren kann. Wer dokumentiert, wann welche Informationen geflossen sind und welche Entscheidungen daraus resultierten, verschafft sich im Streitfall eine deutlich bessere Ausgangsposition.

Das Urteil gibt den Auftraggebern dabei Rückendeckung. Es verlangt keine perfekten Prognosen, sondern nachvollziehbares Handeln.