Die Parteien schlossen im Juli 2012 einen Kaufvertrag über ein Hausgrundstück. Nachdem der klagende Käufer in das Haus einzog, bemerkte er insbesondere im Wohnzimmer feuchte Stellen an den Wänden. Diese waren bei der Besichtigung des Gebäudes nicht zu erkennen gewesen. Ein gerichtlicher Sachverständiger stellte im Prozess fest, dass das Gebäude im Boden- und Sockelaufbau so feucht war, dass man es nicht bzw. nur eingeschränkt bewohnen könne. Der Kläger verlangte die Rückabwicklung des Kaufvertrages und Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 145.000 € gegen Rückgabe des Grundstücks und die Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 16.000 €. Der beklagte Verkäufer verwies auf den notariellen Vertrag vereinbarten Haftungsausschluss und lehnte beides ab. Das Landgericht wies die Klage ab.
Die Berufung des Klägers war erfolgreich. Der Beklagte kann sich nämlich nicht auf den im Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss berufen, weil er nach Auffassung des Gerichtes arglistig gehandelt habe. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. Vorliegend stand zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Beklagte von der Feuchtigkeit im Bereich des Wohnzimmers und eines weiteren Zimmers wusste und den Kläger darüber hätte aufklären müssen. Laut Sachverständigengutachten war auf den Wänden dieser Zimmer hinter der Tapete Alufolie aufgebracht worden. Durch diese Maßnahme sollte, laut dem Sachverständigen, das Feuchtigkeitsbild beseitigt werden. Das Gericht glaubte den Aussagen des Beklagten, er habe von der Feuchtigkeit keine Kenntnis gehabt, nicht, und bestätigte den Arglisteinwand des Klägers. Der Beklagte hätte den Kläger bei Abschluss des Kaufvertrages über die Feuchtigkeitserscheinungen aufklären müssen.
Praxishinweis:
Verkäufer von Immobilien sollten im Rahmen von Vertragsverhandlungen, spätestens jedoch bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages, über bekannte Schäden hinreichend aufklären, auch wenn dies ggf. mit finanziellen Einbußen beim Kaufpreis verbunden sein kann. Im Falle der Rückabwicklung des Kaufvertrages durch den Käufer und die gerichtliche Geltendmachung von Schadensersatz können die Kosten (Schadensersatz zzgl. Anwaltskosten und Kosten des Gerichtsverfahrens) gegenüber den „finanziellen Einbußen“ beim Kaufpreis bei ordnungsgemäßer Aufklärung über bekannte Schäden wesentlich höher sein.