Aus der Verletzung der Aufklärungspflicht resultiert ein Anspruch auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB i. V. m. dem Maklervertrag. Die Pflichtverletzung muss kausal für den Abschluss des Kaufvertrages und damit den hieraus entstehenden Schaden sein. Im Grundsatz wird bei Vorliegen einer Aufklärungspflichtverletzung die Kausalität vermutet, insoweit trägt der Makler die Beweislast für die fehlende Kausalität. Auch das Verschulden des Maklers wird nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet, insoweit trägt der Makler ebenfalls die Beweislast für das fehlende Verschulden.
Der Kläger kann jedoch nicht den Ersatz der für die nachträgliche Unterkellerung voraussichtlich entstehenden Kosten als Erfüllungsschaden verlangen, weil ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der Aufklärungspflicht durch den Makler nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht auf den Ersatz des Erfüllungsschadens, sondern auch das negative Interesse gerichtet ist. Der Makler ist nicht Vertragspartner des Kaufvertrages über das streitgegenständliche Anwesen, so dass der Kläger als Käufer nur vom Verkäufer Erfüllung oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen könnte.
Ebenso kann der Kläger als Vertrauensschaden nicht den Betrag verlangen, der zur Herstellung einer Vollunterkellerung erforderlich ist, da der Vertrauensschaden sich danach bemisst, dass der Geschädigte so zu stellen ist, wie er ohne dass schädigende Ereignis stehen würde.
Nach den vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätzen kann ein Käufer vielmehr nur verlangen, so gestellt zu werden, wie er stünde, wenn der Dritte seine Aufklärungspflicht nicht verletzt hätte. Mithin könnte er gegebenenfalls beanspruchen, so gestellt zu werden, als habe er den Kaufvertrag nicht abgeschlossen. Hierbei sind die für die deliktische Haftung eines Dritten entwickelten Grundsätze auf die Haftung eines Dritten aus § 280 Abs. 1 BGB wegen Aufklärungspflichtverletzung übertragbar.
Daraus resultiert folgende Praxisempfehlung:
Die Entscheidung hat deutlich gemacht, welche Schadenspositionen im Falle einer Aufklärungspflichtverletzung durch den Makler vom Geschädigten Käufer geltend gemacht werden können. Der zu ersetzende Vermögensschaden ist nach der Differenzhypothese durch einen Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die sich ohne dieses Ereignis ergeben hätte, zu beurteilen. Der zum Schadensersatz Verpflichtete hat lediglich den Differenzschaden zu ersetzen. Zur Feststellung des ersatzfähigen Vertrauensschadens ist ein Gesamtvermögensvergleich anzustellen, in dem die Vermögenslage in welcher sich der Kläger jetzt befindet, mit derjenigen verglichen wird, in der er sich befände, wenn er nicht auf die fehlerhafte Aufklärung durch den Makler vertraut hätte und demzufolge den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte. Folgende Schadenspositionen könnten u.a. beispielsweise geltend gemacht werden: Maklergebühr, Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten für Auflassungsvormerkung, Fahrtkosten zum Beurkundungstermin, Zinsschaden, Betriebsgrundkosten, Architektenkosten, Wertminderung usw.