Zu: OLG Karlsruhe, Urteil vom 19.01.2010 - 8 U 161/07; BGH, Beschluss vom 23.02.2012 - VII
Ein Architekt wird 1997 mit der Planung und Bauleitung von fünf Häusern mit 38 Eigentumswohnungen beauftragt. Der Bauherr verkauft bis 1999 19 Wohnungen zu den kalkulierten Preisen. Mitte 1999 dringt Feuchtigkeit in Kellerräume sowie in die Tiefgarage ein und es zeigen sich Undichtigkeiten im Bereich der Dachterrassen. Der Bauherr vermietet einige Wohnungen. Seine Verkaufsbemühungen bezüglich der restlichen 13 Wohnungen sind bis Ende 2003 erfolglos, nach seiner Darstellung wegen der Feuchtigkeitsschäden, die vom Architekten zu vertreten seien. Er behauptet, ohne diese Mängel hätten die restlichen Wohnungen bis Anfang 2001 zu den kalkulierten Preisen verkauft werden können. Sein entgangener Gewinn belaufe sich auf knapp 584.000 Euro. Seine Klage, mit welcher er vom Architekten als Teilbetrag 175.000 Euro verlangt hat, hat das Landgericht abgewiesen. Dagegen wendet sich der Bauherr mit seiner Berufung.
Ohne Erfolg. Das OLG lässt offen, ob der Architekt wegen der Feuchtigkeitsmängel nach § 635 BGB a.F. schadensersatzpflichtig ist. Denn der Bauherr hat trotz der sich aus § 252 Satz 2 BGB und § 287 ZPO ergebenden Beweiserleichterungen nicht bewiesen, dass die beim Verkauf der restlichen 13 Wohnungen erlittenen Erlöseinbußen Folge der dem Architekten vorgeworfenen Pflichtverstöße sind. Es ist Sache des Bauherrn, die Anknüpfungstatsachen für den gewöhnlichen Lauf der Dinge oder die besonderen Umstände, insbesondere hinsichtlich der von ihm getroffenen Anstalten und Vorkehrungen, darzulegen und zu beweisen, nach denen der von ihm kalkulierte oder in anderen Fällen tatsächlich erzielte höhere Verkaufserlös auch für die restlichen 13 Wohnungen mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte, um daran anknüpfend eine Schadensschätzung zu ermöglichen. Sachverständig beraten stellt das OLG fest, dass auch ohne die dem Architekten angelasteten Mängel bis zum tatsächlichen Verkaufszeitpunkt ein Verkauf der 13 Wohnungen zu einem höheren als dem erzielten Preis unwahrscheinlich gewesen wäre. Die Verkaufsverzögerung beruht nicht auf diesen Mängeln und der bis zu ihrer Beseitigung vergangenen Zeit. Vielmehr ist sie mit erheblicher Wahrscheinlichkeit auf das Zusammentreffen eines rückläufigen Marktvolumens und sinkender Marktpreise mit ungünstiger Lage der Wohnungen zurückzuführen. Die Marktpreise waren von 1998 - 2001 rückläufig. Die Angebotspreise des Bauherrn lagen 6% - 12% über den 2000 erzielten Durchschnittspreisen für Neubauwohnungen. Hinzu kamen Geräuschbeeinträchtigungen durch Verkehr, Spielplatz und Entlüftungsschächte der Tiefgarage sowie die Erdgeschosslage eines Großteils der restlichen Wohnungen.
Durch vom Architekten zu vertretende Mängel verursachte Erlöseinbußen des Bauherrn sind Mangelfolgeschäden, welche der Architekt so wie nach § 635 BGB a.F. auch nach neuem Recht (BGB § 280 Abs. 1, § 634 Nr. 4) zu ersetzen hat.