Zu: OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.01.2012 - 23 U 20/11
Der Erwerber verlangt vom Bauträger die Übereignung des aufgrund eines Bauträgervertrags erworbenen Einfamilienhauses. Der Bauträger verweigert die Übereignung mit der Begründung, dass der Bauträgervertrag von ihm aus wichtigem Grund gekündigt wurde. Die Kündigung wird darauf gestützt, dass der Erwerber, obwohl ihm das Objekt noch nicht übergeben, nicht bezogen und auch noch nicht übereignet worden war, eigenmächtig eine Haustür eingebaut und dem Bauträger nicht einmal einen Schlüssel für diese Tür überlassen hatte. Dabei ist es nicht geblieben: Der Erwerber hatte kurz darauf neuerlich das Schloss ausgewechselt, ohne dem Bauträger zumindest einen Schlüssel zu überlassen. Nach dem Bauträgervertrag hatte der Bauträger bis zur Übergabe das Hausrecht. Der Erwerber rechtfertigt sein Verhalten damit, dass durch seine Handwerker bereits erhebliche Eigenleistungen erbracht worden seien.
Die Übereignungsklage des Erwerbers hat keinen Erfolg; der Bauträger kann sich mit seiner Kündigung durchsetzen. Zu Recht geht das Gericht davon aus, dass der Bauträgervertrag in entsprechender Anwendung von § 314 BGB ausnahmsweise dann außerordentlich gekündigt werden kann, wenn die andere Vertragsseite dafür einen wichtigen Grund gibt. Dabei genügt nicht jede Vertragsverletzung. Es muss sich um einen wichtigen Grund handeln, der unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar macht. Das war vorliegend der Fall: Die widerrechtliche Entziehung des Besitzes stellt eine schwerwiegende Vertragsverletzung und damit auch einen wichtigen Grund für eine Kündigung dar, zumal es sich um eine wiederholte Verletzung gehandelt hatte. Der Erwerber war auch - wie von § 314 Abs. 2 BGB vorausgesetzt - vergeblich abgemahnt worden. Der Erwerber konnte sich auch nicht auf die vor Übergabe - ohne Verpflichtung - zugelassenen und bereits von ihm ausgeführten Eigenleistungen berufen. Tatsächlich hatte der Erwerber die bauvertragliche Kooperationspflicht verletzt, auch wenn er seine Eigenleistungen vor den Handwerkern des Bauträgers dadurch schützen wollte, dass er die Baustelle absperrte.