Vorteilsanrechnung der AfA-Steuervorteile beim großen Schadensersatz

28.05.2012

 

Zu: BGH, Urteil vom 26.01.2012 - VII ZR 154/10

 

Zwei Erwerber "kauften" 1999 zur Steuerersparnis eine noch umzubauende Teileigentumseinheit in einem denkmalgeschützten Haus und vermieteten diese später. Der Erwerbspreis wurde mit Kreditmitteln finanziert. Die Erwerber konnten als Werbungskosten unter anderem die Absetzung für die Abnutzung (AfA) und die erhöhte Absetzung bei Baudenkmälern steuerlich geltend machen. Wegen Mängeln wurde der Bauträger rechtskräftig verurteilt, die Einheit gegen Befreiung der Erwerber von den Darlehensverbindlichkeiten zurückzunehmen, die Erwerber von allen diesen Verbindlichkeiten freizustellen sowie sämtliche Schäden wegen der Rückabwicklung zu tragen. Nun streiten die Parteien darüber, wie der Schadensersatzanspruch zu berechnen ist. Das OLG Stuttgart hat den Erwerbern eine Ersatzforderung wegen nachbelasteter AfA in Höhe von 122.233 Euro zugesprochen und einen Ersatzanspruch wegen steuerlicher Belastungen aus Werbungskosten von 52.573 Euro aberkannt.

 

Den Erwerbern ist der Schaden von 122.233 Euro zuzuerkennen. Sie haben von 2000 bis 2006 dadurch Steuervorteile erzielt, dass sie gegenüber Einnahmen aus Vermietung AfA und erhöhte AfA als Werbungskosten geltend gemacht haben. Dies führt im Jahr der Rückabwicklung (2007) zu versteuernden Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Steuerrechtlich sind Einnahmen einer Einkunftsart auch die Rückflüsse von Aufwendungen, die zuvor bei der Ermittlung der Einkünfte dieser Einkunftsart als Werbungskosten abgezogen worden sind. Dieser Schadensersatzanspruch aus § 635 BGB a.F. kann in der Weise geltend gemacht werden, dass der Erwerber die Einheit zurückgibt und Ausgleich dafür verlangt, dass nach deren Rückgabe seinen Aufwendungen kein entsprechender Gegenwert gegenübersteht. Der ausgebliebene Gegenwert bemisst sich grundsätzlich nach der Höhe der Aufwendungen zur Erlangung der Gegenleistung und der Kosten, die den Erwerber allein aufgrund des Umstands trafen, dass er Empfänger der mangelhaften Gegenleistung wurde. Infolge des Erwerbs einer Immobilie erzielte Steuervorteile sind nicht anzurechnen, wenn die Rückabwicklung zu einer Besteuerung führt, die die erzielten Steuervorteile wieder nimmt. Zu Unrecht sind den Erwerbern aber die weiteren 52.573 Euro aberkannt worden. Für die Schadensberechnung ist es nämlich unerheblich, ob bereits Steuerbescheide ergangen sind. Diese stellen lediglich deklaratorisch die Steuerschuld fest.