Bauträgervertrag: Leistungsverweigerungsrecht gegen Abschlagsforderungen

19.03.2012

Zu: BGH, Urteil vom 27.10.2011 - VII ZR 84/09

 

Ein Bauträgervertrag über den Erwerb eines Einfamilienhauses sieht vor, dass unter anderem 68.495 Euro des Erwerbspreises nach Fertigstellung der Fliesenarbeiten und nach Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe (Rate f) und weitere 18.025 Euro nach vollständiger Fertigstellung (Rate g) zu zahlen sind. Die Bauträgerin verlangt unter Abrechnung von Mehr- und Minderkosten für Zusatzleistungen beide Raten. Die Erwerber verweigern wegen Mängeln die Zahlung. Das OLG München hat die Rate f) der Bauträgerin vollständig zugesprochen und wegen der Rate g) die Klage mit dem Argument abgewiesen, das Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln sei mangels "vollständiger Fertigstellung" und damit Fälligkeit der Rate g) auf diese Rate beschränkt.

 

Den Erwerbern steht grundsätzlich in Höhe der Mängelbeseitigungskosten ein Leistungsverweigerungsrecht zu (vgl. Leitsatz 1). Das Leistungsverweigerungsrecht besteht auch dann, wenn Abschlagsforderungen gemäß vertraglichem Zahlungsplan nach Baufortschritt fällig werden, ebenso im Rahmen eines Bauträgervertrags für die nach Maßgabe des § 3 Abs. 2 MaBV vereinbarten Raten. Der BGH (BauR 1984, 166, 168) hat bereits klargestellt, dass die Mangelfreiheit der bis zum jeweiligen Bautenstand erbrachten Leistung keine Voraussetzung für die Fälligkeit vereinbarter Abschlagsforderungen darstellt. Diese Rechtsprechung gilt auch für Bauträgerverträge, die im Jahr 2003 geschlossen wurden. § 632a BGB a.F. ist auf Bauträgerverträge, die der MaBV unterliegen, nicht anwendbar. Einer Zahlungsabrede, die der grundsätzlich vorleistungspflichtigen Bauträgerin bautenstandsabhängig die Möglichkeit eröffnet, vor Abnahme Vergütung verlangen zu können, ist immanent, dass sie Teilbeträge nur gegen Ausführung der für die Erreichung des jeweiligen Bautenstands erforderlichen Bauleistung verlangen kann. Die Zahlungsabrede führt also nicht dazu, dass der Erwerber vorleistungspflichtig wird. Die Auffassung, das Leistungsverweigerungsrecht beschränke sich auf die nicht fällige Rate g), entbehrt jeder Grundlage (vgl. Leitsatz 2). Der BGH (BauR 1984, 166, 168) hat bereits dargelegt, dass das Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln der Leistungen, die mit der Bezugsfertigkeitsrate abgerechnet werden, nicht dadurch beschränkt wird, dass die Fertigstellungsrate noch nicht bezahlt wurde. Aus den unter anderem in Leitsatz 3 dargelegten Gründen ist diese Rate nicht fällig.