01.01.2012
Vermutung der Nichtigkeit bei sehr günstigem Kaufpreis
Zu: BGH, Urteil vom 05.3.2010 - V ZR 60/09
Die Vermutung der verwerflichen Gesinnung eines Käufers wird durch ein grobes Missverhältnis zwischen dem Kaufpreis und dem Wert eines Grundstücks begründet, was zur Nichtigkeit des Vertrags führt.
Wird im notariellen Kaufvertrag angegeben, dass keine weiteren Vereinbarungen bestehen. Bildet eine weitere privatwirtschaftliche Vereinbarung keine Einheit mit dem Kaufvertrag. Die Nichtigkeit der Vereinbarung wegen Formmangels wird nicht durch die Eintragung ins Grundbuch geheilt.
Eine vor der Zwangsversteigerung stehende Villa im Wert von 2,3 Millionen Euro wurde von den Eigentümern im Einvernehmen mit der die Zwangsversteigerung betreibenden Bank für 1,2 Millionen Euro an den Käufer verkauft. Mit dem Käufer wurde am selben Tag privatschriftlich eine Vereinbarung über den Weiterverkauf des Hauses und die Teilung des dabei zu erzielenden Gewinns geschlossen.
Der Bundesgerichtshof urteilte, dass die Vereinbarung nichtig ist, da sie der notariellen Beurkundung bedurft hätte. Dieser Formmangel wird auch nicht durch die Eintragung des Käufers im Grundbuch geheilt, wie es das Gesetz grundsätzlich vorsieht, da die Parteien im notariellen Kaufvertrag angegeben hatten, keine weiteren Vereinbarungen getroffen zu haben. Eine Verpflichtung des Käufers zur Weiterveräußerung bestand somit nicht. Das Gericht führte aus, dass das Bestehen eines groben Missverhältnisses zwischen den in einem gegenseitigen Vertrag vereinbarten Leistungspflichten zur Vermutung einer verwerflichen Gesinnung des Begünstigten führt, was wiederum die Nichtigkeit des Vertrages zur Folge hat. Der Käufer hätte aufgrund dieser Vermutung beweisen müssen, dass eine verwerfliche Gesinnung nicht vorlag, was angesichts der Gesamtumstände schwierig sein dürfte. Die Kenntnis des Verkäufers, dass der vereinbarte Kaufpreis zu niedrig war, ist ohne rechtliche Bedeutung.
Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Jochen Zweschper, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht