01.01.2012
BGH: Wohnflächenberechnung einer Maisonettewohnung
Zu: BGH VIII ZR 39/09
Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten.
Die Beklagte war Mieterin einer Maisonette-Dachgeschosswohnung. Der Kläger und seine Ehefrau Eigentümer der Wohnung. Die Wohnung bestand aus einem unteren geschoss nebst Balkon sowie einer über eine innen liegende Treppe zu erreichende Galerie nebst kleinem Zimmer und Duschbad. Die Monatsmiete betrug 1.000 Euro einschließlich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 200 Euro.
Die Größe der Wohnung war laut Mietvertrag mit ca. 88 m² angegeben. Nach einem von der Beklagten eingeholten Privatgutachten betrug die Wohnfläche lediglich 72,55 m², da die Fläche des Galeriegeschosses unter Berücksichtigung der Schrägen, kleiner zu berechnen sei. Die Beklagte ist sodann der Ansicht, die Miete sei um 17,56 % gemindert, weil die Wohnfläche in diesem Umfang von der vereinbarten Fläche abweiche. Weiterhin sei die Miete um 20 % wegen Isolierungs- Dämmungs- und Beheizbarkeitsproblemen gemindert. Die Beklagte kürzte die Miete seit Januar 2007 in unterschiedlicher Höhe, seit Juni 2007 um monatlich je 175,60 Euro.
Das Berufungsgericht erachtete die Klage auf Zahlung rückständiger Miete als unbegründet, da die Miete wegen Wohnflächenabweichung in dm von der Beklagten geltend gemachten Umfang gemindert sei. Weise eine Mietwohnung eine tatsächliche Wohfläche auf, die 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liege, so bestehe ein Mangel der mietsache nach § 536 Abs. 1 S. 1 BGB, der den Mieter zu Minderungen berechtige. Bezüglich überzahlter Miete stehe dem Mieter ein Rückforderungsanspruch aus § 812 Abs. 1 BGB zu.
Das Revisionsgericht folgte dieser Auffassung nicht. Zwar geht das Berufungsgericht zu Recht von der Tatsache aus, dass die Angabe der Größe der Räume mit ca. 88 m² als Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche der vermieteten Wohnung anzusehen ist, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters zu einem Mangel der Mietsache führt. Allerdings sei das Galeriegeschoss in die Wohnflächenberechnung mit einzubeziehen. Das Galeriegeschoss ist auch als Wohnraum mitvermietet worden. Dies gehe aus dem Mietvertrag mit hinreichender Deutlichkeit hervor. Weiterhin hatte die Beklagte die Wohnung vor Unterzeichnung des Mietvertrages besichtigt sowie Grundrisspläne erhalten, in denen die Größe der Räume beider Geschosse mit gerundeten Quadratmeterangaben verzeichnet waren. Da laut diesen Plänen die Fläche des unteren Geschosses nur ca. 70 m² beträgt, sei erkennbar gewesen, dass in die mit ca 88 m² angegebene Wohnfläche auch das Galeriegeschoss einbezogen war.
Wie bereits vom BGH entschieden wurde, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzurechnen sind.
Demnach liege die Abweichung der Wohnfläche unter 10 %, weshalb es an einem Mangel der Mietsache in Gestalt einer erheblichen Unterschreitung der Wohnfläche fehle, aufgrund dessen die Miete um die con der Beklagten geltend gemachte Summs gemindert sein könnte.
Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Jochen Zweschper Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.