01.01.2012
Begriff der Wohnraumfläche
Zu: BGH, Urteil vom 21.10.2009 - VIII ZR 244/08
Der Begriff der Wohnraumfläche in einem Formularmietvertrag ist nicht mit dem Begriff der Grundfläche gleichzusetzen. Vielmehr richtet sich die Flächenberechnung nach den §§ 42 ff. der II. BV.
Ein im Mai 2003 abgeschlossener Formularmietvertrag enthielt die Klausel "die Mietraumfläche beträgt ca. 61, 5 m²". Die Zahl "61,5" ist handschriftlilch in das Formular eingefügt. Der Rest ist vom Formular vorgegeben. Die Flächenangabe entspricht der Grundfläche. Eine Berechnung der Wohnfläche nach den §§ 42 ff. II. BV ergibt unter Berücksichtigung der Dachschrägen jedoch lediglich eine Wohnfläche von 54,27 m². Das Mietverhältnis wurde im November 2007 beendet. Der Mieter nahm den Vermieter auf Rückzahlung eines Teils der in der zeit vom Juni 2003 bis November 2007 gezahlten Miete in Höhe von ca. 1.700 Euro in Anspruch. Die Klage wurde von den Instanzgerichten abgewiesen und damit begründet, dass die Parteien unter dem Begriff der "Wohnraumfläche" die reine Grundfläche der Wohnung verstanden hätten. Diese Vereinbarung gehe den gesetzlichen Regelungen der §§ 42 ff. II. BV vor. Daher sei eine Abweichung der Vertragsfläche von der wirklichen Fläche nicht gegeben.
Der BGH ist dem nicht gefolgt. Bereits früher wurde vom BGH entschieden, dass ein Mangel i.S.d. § 536 BGB nur vorliegt, wenn die wirkliche Wohnfläche um mehr als 10 % kleiner ist als die im Mietvertrag angegebene Fläche. Dabei wurde auch darauf hingewiesen, dass der Begriff der Wohnraumfläche auslegungsbedürftig ist. Hierbei kommt es in erster Linie darauf an, ob sich die Parteien auf eine bestimmte Methode geeinigt haben. Ist dies nicht der Fall, so ist die Wohnfläche nach den §§ 42 ff. II. BV oder nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln. Im vorliegenden Fall wurde die Flächenangabe formularmäßig getroffen. Formularverträge sind nicht nach den Vorstellungen der Parteien, sondern abstrakt und generell auszulegen. Dabei gilt die Auslegungsregel des § 305 c Abs. 2 BGB. Zweifel bei der Auslegung gehen dabei zu Lasten des Verwenders. Da für den Begriff der "Wohnraumfläche" kein allgemeiner und eindeutiger Sprachgebrauch existiert, gilt für den Mieter die günstigste Auslegung, nämlich die Flächenberechnung nach den §§ 42 ff. II. BV.
Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Jochen Zweschper, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.