01.01.2012
Verkäufer einer Immobilie haftet beim arglistigen Verschweigen von verwendeten Asbestplatten
Mit Urteil vom 27.03.2009 (Az.: V ZR 30/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass wenn ein Verkäufer einer Immobilie verschweigt, dass beim Bau des Verkaufsobjekts Asbestplatten verwendet wurden, er unter Umständen vom Käufer für die Sanierung haftbar gemacht werden kann, auch wenn zur Zeit des Hausbaus in den 80er Jahren Asbestplatten üblicherweise verwendet wurden. Einerseits ergebe sich eine solche Haftung aus der Gefährlichkeit der Stoffe wie Asbest und der Wahrscheinlichkeit eines möglichen Austritts dieser Stoffe. In einem solchen Fall könnten sich zudem auch nach Gefahrübergang noch Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen durch arglistiges Verschweigen geltend gemacht werden.
Die Kläger kauften mit notariellem Vertrag vom 04.10.2006 von den Beklagten ein Hausgrundstück unter Ausschluss der "Gewähr für Fehler und Mängel". Im Jahre 1980 war das Wohngebäude in Fertigbauweise errichtet worden. In der Außenfassade waren Asbestzementtafeln verarbeitet worden. Über diesen Umstand klärten die Beklagten die Kläger nicht auf, obwohl zuvor bereits ein anderer Kaufinteressent wegen der Asbestverkleidung von seinen Kaufabsichten abgerückt war. Die Kläger verlangten Schadensersatz in Höhe der Kosten für die Asbestsanierung.
Die Klage wurde vom Landgericht und Oberlandesgericht abgewiesen. Eine im Jahr 1980 mit Asbestzementplatten errichtete Hausfassade stelle nach Ansicht des Oberlandesgerichts Celle keinen Mangel dar, der Gegenstand einer Offenbarungspflicht sein könne. Ansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluss seien ausgeschlossen.
Die Revision war nun erfolgreich. Das Berufungsurteil wurde vom Bundesgerichtshof aufgehoben und die Sache zur neuen Entscheidung und Verhandlungen an das Berufungsgericht zurück verwiesen. Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, können einen offenbarungspflichtigen Sachmangel begründen, so das Gericht. Das sei jedenfalls dann anzunehmen, wenn Baumaterialen Stoffe enthalten, die schon in geringen Dosen karzinogen wirken, und die ernsthafte Gefahr besteht, dass diese Stoffe bei üblicher Nutzung, Umgestaltung oder Renovierung des Kaufobjekts austreten.
Des Weiteren liege eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit eines Wohngebäudes vor, wenn übliche Umgestaltungs-, Renovierungs- und Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden könnten. Das gelte jedenfalls für solche Arbeiten, die üblicherweise auch von Laien und nicht nur von mit dem Umgang gefährlicher Baustoffe vertrauten Betrieben des Fachhandwerks vorgenommen würden. Das Berufungsgericht werde daher festzustellen haben, ob diese Voraussetzungen bei dem von den Klägern erworbenen Haus erfüllt sind.
Der Bundesgerichtshof entschied darüber hinaus, dass Ansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen nach Gefahrübergang jedenfalls dann nicht durch die kaufrechtlichen Regelungen der §§ 434 ff. BGB ausgeschlossen werden, wenn der Verkäufer den Käufer über die Beschaffenheit der Sache arglistig getäuscht hat. Daher werde das Berufungsgericht zu prüfen habe, ob den Beklagten ein arglistiges Verhalten vorzuwerfen ist.
Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Jochen Zweschper, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht