Starre Renovierungsfristen sind auch im Gewerberaummietrecht unwirksam

01.01.2012

Starre Renovierungsfristen sind auch im Gewerberaummietrecht unwirksam

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 08.10.2008 (Az.: XII ZR 84/06) entschieden, dass im Gewerberaummietrecht eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, wenn der Mieter danach verpflichtet wäre, die Arbeiten in starren Fristen und unabhängig vom Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen.

Für die Zeit von April 1991 bis März 2006 hatte die Beklagte vom Kläger ein Ladenlokal zum Betrieb einer Änderungsschneiderei gemietet. Der Formularmietvertrag enthält eine Klausel, nach der der Vermieter nicht verpflichtet ist, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen des Mietgegenstandes durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten kalkuliert seien. Im Gegenzug wurde der Mieter verpflichtete, auf seine Kosten mindestens alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen. Insbesondere waren aufgeführt das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abziehen beziehungsweise Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung sowie die Reinigung der Teppichböden. Der Kläger hatte nun die Feststellung beantragt, dass die Beklagte nach Maßgabe des Mietvertrages zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Die Klage wurde sowohl vom Landgericht als auch vom Oberlandesgericht abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat nun die dagegen gerichtete Revision zurückgewiesen.

Im Hinblick auf die gesetzliche Regelung habe nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen, so die Richter. Dies folge aus der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Der Bundesgerichtshof habe es jedoch in ständiger Rechtsprechung gebilligt, dass diese Verpflichtung vertraglich auf den Mieter übertragen werde. Das sei auch im Wege eines Formularvertrages möglich, wie es der ständigen Praxis entspreche.

Als Allgemeine Geschäftsbedingung sei die Übertragung der Schönheitsreparaturen zusätzlich an den §§ 305 ff. BGB zu messen, wenn diese sich aus einem Formularvertrag ergebe. Nach der auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anwendbaren Inhaltskontrolle des § 307 BGB sei eine Formularklausel dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Im Zweifel sei dies anzunehmen, wenn die Bestimmungen mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werde, nicht zu vereinbaren sei.

Dies ist der Fall, wenn der Mieter nach dem Inhalt des Formularvertrages zu Schönheitsreparaturen nach starren Fristen verpflichtet und ihm damit der Einwand genommen sei, dass überhaupt kein Renovierungsbedarf gegeben sei. Auch der Vermieter müsste, wenn er hier nicht nach dem Mietvertrag davon befreit wäre, nur abhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache und somit erst dann renovieren, wenn durch vertragsgemäßen Gebrauch ein Renovierungsbedarf entstanden sei.

Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Jochen Zweschper, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht