01.01.2012
Der Käufer eines Grundstücks ist bereits vor Grundbucheintragung zu Modernisierungen berechtigt
Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 13.02.2008 (Az.: VIII ZR 105/07) entschieden, dass der Käufer eines Grundstücks bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch berechtigt ist, Mietwohnungen zu modernisieren. Voraussetzung dafür ist, dass der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und die gesetzlichen Regelungen der Verpflichtung des Mieters erfüllt sind, Modernisierungsarbeiten zu dulden (§ 554 Abs. 2 und 3 BGB). Das BGB lege den Vermieter nicht darauf fest, das Recht zur Modernisierung der von ihm vermieteten Wohnungen stets selbst wahrzunehmen. Er könne vielmehr auch einen Dritten dazu ermächtigen, dieses Recht im eigenen Namen auszuüben.
Ein Vermieter hatte sein Grundstück verkauft und die Käufer schriftlich ermächtigt, bereits vor ihrer Eintragung im Grundbuch sämtliche die Mietverhältnisse betreffenden Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen, sowie entsprechende Rechtsstreitigkeiten zu führen. Daraufhin kündigten die Käufer den beklagten Mietern Modernisierungsarbeiten in deren Wohnungen an. Vor dem Amtsgericht wurde die auf Duldung der beabsichtigten Modernisierungsarbeiten gerichtete Klage der Grundstückskäufer abgewiesen.
Das Landgericht hatte auf die Berufung der Kläger die beklagten Mieter unter anderem verurteilt, den Umbau des Badezimmers unter Einbeziehung eines bis dahin als Abstellraum und Speisekammer genutzten Raums zur Schaffung einer separaten Toilette zu dulden. Die Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes ist die Klage zulässig. Als Grundstückskäufer hatten die Kläger ein berechtigtes Interesse daran, das dem Vermieter zustehende Recht zur Modernisierung der Mietsache mit dessen Zustimmung im eigenen Namen auszuüben.
Die beklagten Mieter seien zur Duldung der von den Klägern geplanten Umbaumaßnahmen verpflichtet. Ob die Vergrößerung und Umgestaltung eines räumlichen Bereichs auf Kosten des Wegfalls eines anderen Raums zu einer Verbesserung der Mietwohnung führt, kann laut Bundesgerichtshof nicht generell, sondern nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls beurteilt werden. Dies sei jedoch revisionsrechtlich nur beschränkt nachprüfbar, da diese Beurteilung dem Tatrichter obliege. Die Richter des Bundesgerichtshofes erachteten die vom Berufungsgericht vorgenommene Wertung, dass die Schaffung einer separaten Toilette in der rund 136 Quadratmeter großen Vier-Zimmer-Wohnung auch unter Berücksichtigung des Wegfalls der Abstell- und Speisekammer als Wohnwertverbesserung einzustufen sei, als rechtsfehlerfrei und lebensnah.
Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Jochen Zweschper, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht