Bei der Übertragung der Wärmeversorgung auf ein externes Unternehmen muss das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet werden

01.01.2012

Bei der Übertragung der Wärmeversorgung auf ein externes Unternehmen muss das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet werden

Mit Urteil vom 28.11.2007 (Az.: VIII ZR 243/06) hat der Bundesgerichthof klargestellt, dass wenn ein Vermieter die Wärmeversorgung seines Mietshauses auf ein externes Unternehmen übertragen will, er dabei das mietrechtliche Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten muss. Dadurch ist er verpflichtet, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Mieter müssen allerdings die bei Abschluss des Mietvertrages bestehenden Verhältnisse jedenfalls für die erste Zeit hinnehmen.
Die Klägerin hatte im entschiedenen Fall den Betrieb der Zentralheizungsanlage in ihrem Mietshaus aufgegeben und die Wärmeversorgung einem Wäremcontractingunternehmen übertragen. Später verweigerten die beklagten Mieter der Klägerin die Nachzahlung von Heizungs- und Warmwasserkosten. Ihre Weigerung stützen sie unter anderem darauf, das von der Klägerin beauftragte Unternehmen sei im Vergleich zu anderen Anbietern zu teuer. Das Wirtschaftlichkeitsgebot wurde so von der Vermieterin nicht ausreichend beachtet.

Die Klage hatte nun auch vor dem Bundesgerichtshof Erfolg. Ein Verstoß der Klägerin gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot wurde verneint. Zwar sei die vertragliche Nebenpflicht bei allen Maßnahmen und Entscheidungen zu beachten, die Einfluss auf die Höhe der von dem Mieter zu tragenden Kosten hätten. Voraussetzung dafür sei jedoch ein bestehendes Mietverhältnis.
Jedoch habe zwischen den Parteien zum Zeitpunkt der Umstellung der Wärmeversorgung noch gar kein Mietverhältnis bestanden. Daher könne gegenüber der Beklagten die Maßnahme auch keine Nebenpflichtverletzung darstellen. Von der Klägerin könne auch nicht der Wechsel zu einem günstigeren Anbieter verlangt werden, da diese an den abgeschlossenen Vertrag längerfristig gebunden sei. Jedoch blieb offen, wie lange sich der Mieter eine solche Vertragsbindung entgegenhalten lassen muss.