01.01.2012
Verweigerung der Übertragung des Grundstückseigentums unter Berufung auf das Zurückbehaltungsrecht
Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat mit Urteil vom 18.07.2006 (Az.: 17 U 326/05) entschieden, dass der Bauträger die Übertragung des Grundstückseigentums auch dann unter Berufung auf sein Zurückbehaltungsrecht verweigern kann, wenn die verjährte Restkaufpreisforderung lediglich 3,5 % des Kaufpreises beträgt und die Verjährung nur deshalb eingetreten ist, weil der Erwerber seinerseits von seinem Zurückbehaltungsrecht bis zur vollständigen Mängelbeseitigung Gebrauch gemacht hat.
Geklagte hatte ein Käufer der von dem beklagten Bauträger eine Eigentumswohnung erworben hatte. Der Käufer hatte den Kaufpreis zu 96,5% gezahlt und 3,5% des Kaufpreises aufgrund von Mängeln am Gemeinschaftseigentum einbehalten. Inzwischen war hinsichtlich der letzten Rate Verjährung eingetreten. Die Mängel wurden zwischenzeitlich beseitigt. Die erforderliche Auflassung war im Bauträgervertrag bereits enthalten. Auf Wunsch der Parteien wurde der Notar jedoch angewiesen, die Auflassung erst dann zu vollziehen, wenn der Bauträger den vollständigen Eingang des Kaufpreises bestätigte. Die entsprechende Mitteilung an den Notar forderte der Käufer nun von dem Bauträger. Der Bauträger gab ein Teilanerkenntnis unter Verwahrung gegen die Kostenlast dahingehend ab, dass er zur entsprechenden Mitteilung an den Notar nur Zug um Zug gegen Restkaufpreiszahlung verpflichtet sei. Er begehrte des weiteren Klageabweisung und berief sich auf sein Zurückbehaltungsrecht. Dagegen wendete der Käufer ein, der Zahlungsanspruch und der Anspruch auf die Grundstücksübertragung hätten sich nicht in unverjährter Zeit gegenübergestanden. Der Käufer macht darüber hinaus geltend, dass der Bauträger sich treuwidrig verhalte, da der rückständige Kaufpreis im Sinne des § 320 Abs. 2 BGB geringfügig sei. Die Verjährung sei auch nur deshalb eingetreten, weil der Käufer seinerseits berechtigt ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht habe. Vor dem Landgericht Heidelberg wurde der Klage stattgegeben und der Bauträger verpflichtet, dem Notar die geforderte Mitteilung zu machen.
Dem schließt sich das Oberlandesgericht Karlsruhe nicht an. Das Urteil des Landgerichts wurde abgeändert und der Bauträger verurteilt entsprechend seines Teilanerkenntnisses nur Zug um Zug gegen Restkaufpreiszahlung dem Notar die entsprechende Mitteilung zu machen. Gemäß §§ 91, 93 ZPO legte das Gericht die Kosten des Rechtsstreits vollständig dem Käufer auf. Unter Verweis auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19.05.2006 (Az.: V ZR 40/05) führte der Senat zum Zurückbehaltungsrecht aus, dass der Auflassungsanspruch bereits mit Vertragsschluss entsteht und deshalb dem Zahlungsanspruch in unverjährter Zeit gegenüberstand. Wenn der offene Restkaufpreis 3,5% betrage sei die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts nicht treuwidrig im Sinne des § 320 Abs. 2 BGB. Auch nicht unter dem Aspekt, dass die Verjährung der Ansprüche des Bauträgers nur deshalb eintrat, weil der Erwerber seinerseits wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum berechtigterweise ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht hatte.