Arglistiges Verschweigen eines Mangels macht die Nacherfüllungsfrist entbehrlich

01.01.2012

Arglistiges Verschweigen eines Mangels macht die Nacherfüllungsfrist entbehrlich

Der Bundesgerichthof hat mit Beschluss vom 08.12.2006 (Az.: V ZR 249/05) entschieden, dass wenn der Verkäufer dem Käufer einen Mangel bei Abschluss des Kaufvertrages arglistig verschwiegen hat, im Regelfall ein die sofortige Rückabwicklung des Kaufvertrages rechtfertigendes Interesse des Käufers beziehungsweise ein entsprechendes Interesse, ohne vorherige Fristsetzung Schadensersatz statt der Leistung verlangen zu können anzunehmen ist.

Der Kläger erwarb vom Beklagten ein Hausgrundstück unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Auf Grund der Tatsache, dass das Gebäude unzureichend vor Überschwemmungen geschützt war, drang bei starken Regenfällen Oberflächen- und Grundwasser in den Keller und die Garage ein. Der Verkäufer kannte die Gefahr der Überschwemmung und hatte trotzdem den Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages nicht über diesen Umstand informiert. Ohne Nachfristsetzung erklärte der Käufer daraufhin den Rücktritt vom Vertrag und verlangte die Rückzahlung des Kaufpreises und die Erstattung von Vertragskosten gegen die Rückübereignung des Grundstücks sowie den zukünftig entstehenden Schaden. Die Klage wurde vom Oberlandesgericht mit der Begründung abgewiesen, dass der Käufer keinen Anspruch auf ein Rücktrittsrecht habe, da er dem Verkäufer keine erforderliche Frist zur Nacherfüllung gesetzt habe.

Der Bundesgerichtshof entschied nun zu Gunsten des Käufers. Da der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hatte, könne er sich nun auch nicht auf den Haftungsausschluss berufen. Der Verkäufer hatte die Gefahr der Überschwemmung beim Vertragsschluss verschwiegen, weil er wusste oder zumindest damit rechnete, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei dessen Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte. Aufgrund dessen war eine Fristsetzung zur Nacherfüllung ausnahmsweise für den Rücktritt entbehrlich. Da der Verkäufer den ihm bekannten Mangel im Vorfeld des Vertragsabschlusses nicht beseitigt und die Sache ohne Hinweis auf den Mangel in einem vertragswidrigen Zustand veräußert, könne sich im Nachhinein nicht auf den Schutz der Rechtsordnung berufen.