01.01.2012
Verpflichtung des Bauträgers zur Eigentumsübertragung auf den Erwerber
Das Landgericht Hagen hat mit Urteil vom 30.11.2006 (Az.: 6 O 102/03) entschieden, dass der Bauträger dem Erwerber die Eigentumsübertragung gemäß § 242 BGB bereits dann schuldet, wenn er sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet und die einfachen Mängelbeseitigungskosten den noch nicht gezahlten Restkaufpreis erreichen. Des Weiteren stellten die Richter fest, dass die Bauträgerleistungen für den Erwerber nutzbar sein müssen. Dafür ist der Bauträger unter anderem verpflichtet, die Entwässerungsleitungen auf Dichtigkeit zu überprüfen und dem Erwerber die entsprechende Bescheinigung zu übergeben.
Der Erwerber hat den Bauträger darauf in Anspruch genommen, den Notar anzuweisen, das Eigentum an dem Bauwerk auf ihn im Grundbuch umschreiben zu lassen. Die letzte MaBV- Rate ist von Seiten des Erwerbers noch offen. Mit den Mängelbeseitigungsarbeiten befand sich der Bauträger in Verzug. Die Kosten für die noch ausstehende Mängelbeseitigung entsprächen in etwa der noch nicht gezahlten Rate. Auch unterließ es der Bauträger die Entwässerungsleitungen auf Dichtigkeit zu überprüfen und blieb aufgrund dessen dem Erwerb die entsprechende Bescheinigung schuldig.
Vom Landgericht wurde sowohl die Pflicht zur Eigentumsübertragung als auch die Durchführung der Dichtigkeitsprüfung als notwenig angesehen. Der Anspruch auf Übertragung des Eigentums aus einem Bauträgervertrag würde zwar nach vollständiger Zahlung der nach dem Vertrag geschuldeten Vergütung fällig. Der Anspruch auf Eigentumsüberschreibung wird danach selbst dann nicht fällig, wenn der Erwerber die letzte Rate wegen mangelhafter Bauleistung verweigert. Auf der Grundlage von § 242 BGB wäre dies jedoch in den Fällen unbillig, in denen der Erwerber durch die fehlende Fälligkeit des Anspruchs auf Umschreibung des Eigentums an einem Weiterverkauf oder einer Besicherung seiner Endfinanzierung gehindert wird. Der Eigentumsübertragungsanspruch wird trotz des Einbehalts von Kaufpreisanteilen fällig, wenn das Zurückbehaltungsrecht in einfacher Höher in etwa den Restkaufpreis erreicht.
Auch schuldet der Bauträger dem Erwerb die Nutzbarkeit der von ihm erbrachten Bauleistung. Das heißt, wenn der Bauträger die Hausentwässerung errichtet, muss sie sowohl funktionsgerecht, als auch nutzbar sein. Der Bauherr hat sich nach § 66 Satz 2 BauO- NW vor der Benutzung der Anlage vom Unternehmer oder einem Sachverständigen bescheinigen zu lassen, dass die Entwässerungsanlage den öffentlich- rechtlichen Vorschriften entspricht und dicht ist. Geschieht dies nicht, ist die Behörde berechtigt, die Nutzung zu untersagen oder gegebenenfalls ein Bußgeld zu verhängen. Der Bauträger ist zwar auch zugleich der Bauherr, da er aber dem Erwerber die uneingeschränkte Nutzung seiner Bauleistung schuldet, schuldet er ihm auch die erforderliche Dichtigkeitsprüfung und die Übergabe der Bescheinigung über ihre Durchführung mit positiven Ergebnis.