01.01.2012
Kenntnis der Bank bei Zwangsbeitritt zu betrügerischem Mietpool von
Mit Urteil vom 20.03.2007 (Az.: XI ZR 414/04) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass wenn ein zur Finanzierung einer so genannten "Schrottimmobilie" abgeschlossener Darlehensvertrag den Beitritt in einem Mietpool vorsieht und dieser von seinem Verwalter und dem Vermittler des Darlehens betrügerisch dazu genutzt wird, den Käufer der Immobilie über die aus dem Objekt zu erzielenden Mieteinnahmen zu täuschen, so ist zu vermuten, dass auch die finanzierende Bank Kenntnis von der arglistigen Täuschung hatte. Dies gilt zumindest dann, wenn die Bank in "institutioneller Weise" mit den Vermittlern zusammengearbeitet hat. Durch eigenen Beweisantritt habe die Bank allerdings die Möglichkeit, die gegen sie sprechende Vermutung zu widerlegen.
Im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentumswohnung nahm die Klägerin die beklagte Baussparkasse auf Schadensersatz in Anspruch. Sie hatte im Jahr 1997 zwecks Steuerersparnis, von einem Vermittler geworben, eine vermietete Eigentumswohnung für rund 88.000 Mark erworben. Sie nahm ein Grundschuldvorausdarlehen zur Finanzierung des Kaufpreises in Höhe von 100.000 Mark bei einer Bank auf, das durch zwei mit der Beklagten abgeschlossene Bausparverträge getilgt werden sollte. Die Klägerin trat der für das betreffende Objekt bestehenden Mieteinnahmegemeinschaft, wie in dem Darlehensvertrag vorgesehen, bei.
Unter anderem berief sie sich in ihrer Klage auf die Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten. Das Mietpoolkonzept habe betrügerisch von Anfang an überhöhte Ausschüttungen vorgesehen, um eine entsprechende Rendite vorzutäuschen. Obwohl dies der beklagten Bausparkasse bekannt gewesen sei, habe sie den Beitritt zum Mietpool zur Voraussetzung für die Auszahlung des Darlehens gemacht und die überhöhten Mietpoolausschüttungen als tatsächliche Mieterträge behandelt. Die Klage wurde vom Landgericht abgewiesen. Das Overlandesgericht hat ihr nach Beweiserhebung über die Üblichkeit des verlangten Beitritts zu einer Mieteinnahmegemeinschaft stattgegeben, ließ aber die Revision zu
Die Revision war erfolgreich. Das Berufungsurteil wurde vom Bundesgerichtshof aufgehoben und die Sache an einen anderen Senat des Oberlandesgerichts zurückverwiesen. Entgegen der Ansicht des Oberlandesgerichts sei eine finanzierende Bank dem Darlehnsnehmer nicht allein deshalb zur Aufklärung verpflichtet, weil sie seinen Beitritt zu einem für das Erwerbsobjekt bestehenden Mietpool zur Voraussetzung der Darlehensauszahlung gemacht habe.
Allerdings könnten sich Aufklärungspflichten der finanzierenden Bank in diesem Zusammenhang bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools ergeben. In Betracht komme dies etwa dann, wenn die Bank den Beitritt in Kenntnis einer bereits bestehenden Überschuldung des konkreten Mietpools verlange oder in Kenntnis des Umstands, dass dem konkreten Mietpool Darlehen gewährt worden seien, für die die Anleger als Poolmitglieder haften müsste. Dies gelte auch, wenn die Bank wisse, dass an die Poolmitglieder überhöhte Ausschüttungen ausbezahlt würden, die ihnen einen falschen Eindruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit der Anlage vermittelten.
Im vorliegenden Fall könne jedoch nicht abschließend beurteilt werden, ob die Bank entsprechende Aufklärungspflichten getroffen hätten. Fest stehe zwar, dass die Klägerin von den Vermittlern und der Mietpoolverwalterin durch evident unrichtige Angaben zur angeblich erzielbaren Miete und durch Auszahlung entsprechend überhöhter Mietpoolausschüttungen, denen keine entsprechenden Mieteinnahmen zu Grunde lagen, arglistig getäuscht wurde. Die Feststellung des Berufungsgerichts, dies sei der Beklagten bekannt gewesen, sei hingegen nicht tragfähig. Ohne Durchführung einer Beweisaufnahme durch Vernehmung von Zeugen hätte das Oberlandesgericht eine Kenntnis der beklagten Bausparkasse von den konkreten Risiken des Mietpools nicht annehmen dürfen. Denn die Kenntnis zwischen den Parteien sei streitig und Zeugenbeweis angeboten gewesen.
Die vorliegenden Unterlagen belegten zudem eine Kenntnis der Beklagten nicht ausreichend.
Der Bundesgerichthof wies darauf hin, dass das Oberlandesgericht jetzt die erforderlichen Feststellungen zu der von der Klägerin behaupteten Kenntnis der beklagten Bausparkasse von der arglistigen Täuschung treffen müsse. Der Klägerin komme dabei unter dem Gesichtspunkt eines die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprungs der finanzierenden Bausparkasse eine Beweiserleichterung zu Gute. Denn die beklagte Bausparkasse habe in institutioneller Weise mit den Vermittlern zusammengearbeitet. Daher werde ihre Kenntnis von der arglistigen Täuschung durch die Vermittler vermutet. Allerdings könne die Beklagte die Vermutung widerlegen.