01.01.2012
Ein Vermieter haftet nicht zwangsläufig für alle Schäden, die durch in seinem Gebäude befindliche Sachen hervorgerufenen wurden.
Mit jetzt bekannt gewordenem Urteil vom 10.05.2006 (XII ZR 23/04)hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass ein Vermieter nicht allein deswegen für einen Schaden an den Sachen seines Mieters verantwortlich ist, weil die Schadensursache von einer Gefahrenquelle ausgeht, die sich im Mietgebäude befindet. Dies gilt nach Ansicht des BGH immer dann, wenn die "Gefahrenquelle" nicht mitvermietet ist und nicht dem Verantwortungsbereich des Vermieters unterliegt.
Dieser Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zu Grunde: Die Klägerin mietete von der Beklagten Räume zum Betrieb einer Arztpraxis. Sie verklagte die Vermieterin auf Schadenersatz, nachdem es in ihrer Praxis zur Beschädigung von Elektrogeräten gekommen war. Zu der Beschädigung kam es, weil sich im Stromzähler eine Aluminium-Klemmschraube gelöst hatte. Der Zähler steht im Eigentum des Elektrizitätsversorgungsunternehmens, das die Klägerin mit Strom belieferte. Er befindet sich im Gebäude der Beklagten, aber außerhalb der Mieträume. Er ist verplombt und darf nur vom Elektrizitätsunternehmen geöffnet werden. Nachdem die Klage in erster Instanz teilweise Erfolg hatte, wies das Berufungsgericht sie ab. Die hiergegen eingelegte Revision scheiterte.
Der BGH führte aus, dass die Mietsache nicht mangelhaft gewesen sei. Ein Mangel setze voraus, dass die Ist-Beschaffenheit der Mietsache von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Da die Parteien hier keine ausdrückliche Vereinbarung über den Zustand der Räumlichkeiten getroffen hätten, sei dieser durch Auslegung zu ermitteln gewesen. Das Berufungsgericht habe dabei zutreffend angenommen, dass die Klägerin nur eine solche Elektroinstallation habe erwarten können, wie sie für vergleichbare Objekte üblich sei. Da es sich bei dem Gebäude um einen zum Zeitpunkt der Vermietung unsanierten DDR-Plattenbau gehandelt habe, habe die Elektroinstallation dem zu erwartenden Standard entsprochen.
Die Beklagte habe auch nicht gegen ihre Überwachungspflicht verstoßen, schmetterte der BGH einen weiteren Einwand der Revision ab. Zwar sei der Schaden unstreitig durch einen Defekt der Zählereinrichtung entstanden, der bei regelmäßiger Überwachung hätte vermieden werden können. Die Beklagte sei aber zur Überwachung des Zählerkastens nicht verpflichtet gewesen. Dieser habe sich zwar im Gebäude der Beklagten befunden, die Kontrolle des Kastens sei aber ihrem Einfluss entzogen gewesen. Denn der Zähler stehe im Eigentum des Elektrizitätsunternehmens, sei verplombt gewesen und habe von der Beklagten nicht geöffnet werden dürfen. Diese sei damit zu einer effektiven Überwachung von vornherein nicht in der Lage gewesen, ohne ihrerseits die Rechte des Elektrizitätsversorgungsunternehmens zu verletzen. Die Anbringung, Überwachung und Unterhaltung der Mess- und Steuereinrichtung sei Aufgabe des Elektrizitätsversorgungsunternehmens gewesen. Hinzu komme, dass die Klägerin mit dem Unternehmen einen eigenen Stromlieferungsvertrag geschlossen habe. Der Zähler sei zwar mittelbar auch der Vermieterin zugute gekommen, so der BGH. In erster Linie habe er aber der Durchführung des Liefervertrages mit der Klägerin gedient. Diese habe damit nicht davon ausgehen können, dass die Beklagte den Zähler, nur weil er in ihrem Gebäude angebracht gewesen sei, überwachen würde. Sie habe vielmehr damit rechnen müssen, dass diese Aufgabe durch die Stromlieferantin erfüllt werde.