Großflächiger Einzelhandel: Verkaufsfläche muss 800 qm überschreiten

01.01.2012

Großflächiger Einzelhandel: Verkaufsfläche muss 800 qm überschreiten

Einzelhandelsbetriebe sind großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 der Baunutzungsverordnung (BauNVO), wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Dies hat das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) mit Urteil vom 24.11.2005 (4 C 8.05) entscheiden und damit die bisherige Grenze leicht nach oben korrigiert. Darüber hinaus enthält die Entscheidung Aussagen dazu, wann - mit Blick auf diese Grenze - mehrere Betriebe zusammen betrachtet werden müssen.

Die Klägerin erstrebt die Erteilung eines baurechtlichen Vorbescheids für die Nutzungsänderung einer Lagerhalle zu einem Getränkemarkt. Sie ist Eigentümerin eines Grundstücks in E. Dieses liegt in einem Areal, für das ein Bebauungsplan nicht besteht. Auf diesem Grundstück hat sie ein Gebäude mit einer Grundfläche von 40 x 53 m errichtet. Dessen südlicher Teil (ca. 19 x 53 m) wird entsprechend einer Baugenehmigung vom 28. Mai 1999 sowie einer Nachtragsbaugenehmigung vom 28. September 2000 als Lebensmittel- Discount-Markt genutzt. Der nördliche Teil (ca. 21 x 53 m) ist als Lagerhalle genehmigt worden und blieb zunächst ungenutzt. Bereits am 28. August 2000 beantragte die Klägerin die Erteilung eines baurechtlichen Vorbescheids für die Nutzungsänderung der Lagerhalle in einen Getränkemarkt (Verkaufsfläche 695 m²) mit Lager (324 m²). Dies lehnte der Beklagte mit der Begründung ab, dass die beiden Betriebe eine Funktionseinheit bildeten und es sich deshalb um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb handele, der in einem Gewerbegebiet nicht zulässig sei.

Nach Ansicht des BVerwG ist das zuvor mit der Sache befasste Oberverwaltungsgericht zu Recht zu dem Ergebnis gelangt, dass der geplante Getränkemarkt mit einer Verkaufsfläche von 695 m² nicht als großflächiger Einzelhandelsbetrieb nach § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO anzusehen sei. Entgegen der Auffassung des Beklagten sei die Verkaufsfläche nicht mit derjenigen des im selben Gebäude bestehenden Lebensmittel-Discount-Markts zusammenzurechnen. Das Bundesverwaltungsgericht führt hierzu aus: Einzelhandelsbetriebe seien großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Dies habet der Senat in seinem Urteil vom 24. November 2005 - BVerwG 4 C 10.04 - näher dargelegt. Der den Gegenstand des beantragten Vorbescheids bildende Getränkemarkt halte diesen Schwellenwert ein. Bei der Berechnung der Verkaufsfläche sei lediglich auf den Getränkemarkt abzustellen. Dieser bilde keine betriebliche Einheit mit dem Lebensmittel-Discount-Markt. Ob es sich um einen einzigen oder um mehrere Betriebe im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO handele, bestimme sich nach baulichen und betrieblich-funktionellen Gesichtspunkten.

§ 11 Abs. 3 BauNVO liege die Wertung zugrunde, dass die in dieser Vorschrift bezeichneten Betriebe typischerweise ein Beeinträchtigungspotential aufweisen, das es rechtfertigt, sie einem Sonderregime zu unterwerfen. Den Typus der in § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO genannten Einkaufszentren schränke der Verordnungsgeber nicht mit weiteren Merkmalen ein. Demgegenüber grenze er in § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO die nur in Kerngebieten und Sondergebieten zulässigen Einzelhandelsbetriebe mit zwei eigenständigen Merkmalen ein, nämlich mit dem Merkmal der Großflächigkeit und mit der Bezeichnung bestimmter städtebaulich erheblicher Auswirkungen.

Der Begriff der Großflächigkeit diene ihm dazu, in typisierender Weise unabhängig von regionalen oder lokalen Besonderheiten bundesweit den Betriebstyp festzuschreiben, der von den in den §§ 2 bis 9 BauNVO bezeichneten Baugebieten ferngehalten werden solle. Wird die Schwelle zur Großflächigkeit überschritten, hat eine eigenständige, eingehende Prüfung einzusetzen, für die der Verordnungsgeber in den Sätzen 3 und 4 des § 11 Abs. 3 BauNVO eine Reihe von Kriterien benennt. Der Begriff des großflächigen Einzelhandelsbetriebs sei vorrangig nach dieser Zielsetzung des § 11 Abs. 3 BauNVO auszulegen. Umschrei bungen des Begriffs Betrieb oder Einzelhandelsbetrieb, die in anderen Fachgebieten oder anderen rechtlichen Zusammenhängen verwendet werden, könnten daher nur eingeschränkt nutzbar gemacht werden. § 11 Abs. 3 BauNVO verhalte sich gegenüber den sich dynamisch entwickelnden unterschiedlichen Strukturen des Einzelhandels neutral und regelt lediglich die städtebaulichen Auswirkungen. Dass Einzelhandelsbetriebe heute vielfältige, zum Teil sich überschneidende Erscheinungs- und Gestaltungsformen aufweisen, ändere nichts daran, dass Regelungsgegenstand der Vorschrift allein "der einzelne Betrieb" sei.

Ob es sich in diesem Sinne um einen einzigen oder um mehrere Betriebe handele, bestimme sich nach baulichen und betrieblichfunktionellen Gesichtspunkten. Für die räumliche Abgrenzung eines Einzelhandelsbetriebs sei auf die nach außen erkennbaren baulichen Gegebenheiten abzustellen. Eine Verkaufsstätte könne ein selbstständiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO nur sein, wenn sie selbstständig, d.h. unabhängig von anderen Einzelhandelsbetrieben genutzt werden kann und deshalb baurechtlich auch als eigenständiges Vorhaben genehmigungsfähig wäre. Hierfür müsse die Verkaufsstätte jedenfalls einen eigenen Eingang, eine eigene Anlieferung und eigene Personalräume haben; sie müsse unabhängig von anderen Betrieben geöffnet und geschlossen werden können. Ohne Bedeutung sei hingegen, wer rechtlich oder wirtschaftlich jeweils Betreiber ist. Die Frage der bauplanungsrechtlichen Selbstständigkeit sei auch unabhängig davon zu beurteilen, ob Selbstbedienung, Bedienung durch Personal oder eine Mischform erfolge und wie die dem entsprechenden Bereiche innerhalb der Betriebsfläche voneinander abgegrenzt seien. Die Verkaufsflächen baulich und funktionell eigenständiger Betriebe könnten grundsätzlich nicht zusammengerechnet werden. Für die Prüfung einer "Funktionseinheit" unter den Gesichtspunkten eines gemeinsamen Nutzungskonzepts, der Ergänzung der Sortimente, der Nutzung von Synergieeffekten u. ä. sei in diesen Fällen kein Raum. Das gelte indes nicht uneingeschränkt. Sei innerhalb eines Gebäudes die Betriebsfläche baulich in mehrere selbstständig nutzbare betriebliche Einheiten unterteilt, würden diese Einheiten gleichwohl einen Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO bilden, wenn die Gesamtfläche durch einen Einzelhandelsbetrieb als "Hauptbetrieb" geprägt werde und auf den baulich abgetrennten Flächen zu dessen Warenangebot als "Nebenleistung" ein Warenangebot hinzutrete, das in einem inneren Zusammenhang mit der "Hauptleistung" stehe, diese jedoch nur abrunde und von untergeordneter Bedeutung bleibe.

Unter welchen Voraussetzungen eine derartige Unterordnung anzunehmen sei, bestimme sich nach den Umständen des Einzelfalls. Für eine betriebliche Einheit werde im Allgemeinen sprechen, dass die für die "Nebenbetriebe" in Anspruch genommenen Flächen deutlich hinter denjenigen des Hauptbetriebs zurückbleiben. Schließlich könne berücksichtigt werden, dass nach der Verkehrsanschauung aus der Sicht des Verbrauchers ein Randangebot als zum Hauptbetrieb zugehörig angesehen werde. Baulich gesondert nutzbare Betriebsflächen würden somit dann eine betriebliche Einheit mit einem Hauptbetrieb bilden, wenn auf ihnen lediglich ein diesen ergänzendes Angebot erbracht werde. Dies sei insbesondere der Fall, wenn nach der Verkehrsanschauung der kleinere Bereich ebenso in die Verkaufsfläche des größeren Betriebs einbezogen sein könnte. Ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen baulich selbstständig nutzbare Verkaufsstätten einen Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO bilden könnten, wenn sie nicht in einem Gebäude untergebracht seien, bedürfe aus Anlass des vorliegenden Falles keiner Entscheidung.