In einem jüngst bekannt gewordenen Urteil vom 06.10.2005 (VII ZR 117/04) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass dann, wenn der Verkäufer einer Altbauwohnung gegenüber dem Erwerber Herstellungspflichten übernimmt, die nach Art und Umfang Neubauarbeiten nicht entsprechen, die Vertragspartner die verschuldensunabhängige Sachmängelgewährleistung nach Kaufvertragsrecht wirksam ausschließen können. In einem derartigen Fall finde bei einem Mangel, der nicht die Verletzung der Herstellerpflicht betreffe, Kaufrecht Anwendung. Daher könne jedenfalls für Mängel der von der Modernisierung des Objekts unberührt gebliebenen Altbausubstanz die Wandelung des Kaufvertrags wirksam ausgeschlossen.
In dem vom BGH entschiedenen Fall verlangten die Kläger die Wandelung eines Vertrags über den Erwerb einer Eigentumswohnung. Sie erwarben von dem Beklagten die Wirtswohnung einer ehemaligen Gastwirtschaft, die dieser im Jahr 1995 gekauft hatte. Der Beklagte hatte aus ehemaligen Gastwirtsräumen und Hotelzimmern Eigentumswohnungen zum Verkauf errichtet. Die an die Kläger veräußerte Wirtswohnung war vor dem Verkauf umgebaut und saniert worden. Der Kaufvertrag zwischen den Parteien sah hinsichtlich der Gewährleistung vor, dass für die von der Modernisierung unberührt gebliebene Altbausubstanz eine verschuldensunabhängige Sachmängelgewährleistung ausgeschlossen ist.
Die Kläger stützen ihr Wandelungsbegehren auf von einem Sachverständigen festgestellte Risse an den Wänden, Feuchtigkeitsschäden an der Decke und Mängel des Dachs. Ihrer Klage wurde in der Berufungsinstanz stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Revision des Beklagten vor dem BGH hatte Erfolg.
Der BGH entschied, die Sache sei zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurück zu verweisen. Das Berufungsgericht hatte festgestellt, die Kläger seien zur Wandelung gemäß § 634 Abs. 1 BGB alter Fassung (a. F.) berechtigt. Die Gewährleistungsrechte würden sich ausschließlich nach Werkvertragsrecht bestimmen, und zwar auch
bezüglich der Mängel an der Altbausubstanz. Denn das Kaufobjekt sei im Rahmen der Umbau- und Sanierungsarbeiten derart umfassend umgestaltet worden, dass es gerechtfertigt sei, auch die nicht von diesen Arbeiten betroffenen Teile dem Werkvertragsrecht zu unterwerfen. Der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss sei insoweit unwirksam.
Dies sahen die BGH-Richter jetzt anders. Es sei zwar richtig, dass der Verkäufer für Sachmängel der gesamten Bausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts hafte, wenn er vertraglich Bauleistungen übernommen habe, die nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten gleichzusetzen sind. Dies gelte selbst dann, wenn die Bauleistungen bei Veräußerung des Objekts bereits erbracht worden seien. Der Kaufvertrag enthalte aber keine Angaben darüber, welche Bauleistungen die Parteien hier vereinbart hätten. Da das Berufungsgericht zu den übernommenen Vertragspflichten keine Feststellungen getroffen habe, fehle es an der Grundlage für die Beurteilung der Frage, ob die übernommene Bauleistung zu einer umfassenden werkvertraglichen Haftung führen könne.
In der Urteilsbegründung heißt es weiter, in der Revision sei zugunsten des Beklagten davon auszugehen, das die von ihm geschuldete Bauleistung mit Neubauarbeiten nicht vergleichbar sei. Daher wäre es rechtsfehlerhaft, die Ansprüche wegen etwaiger Mängel insgesamt nach Werkvertragsrecht zu beurteilen. Vielmehr unterliege der Vertrag nur hinsichtlich der Verletzung von Herstellerpflichten den Regelungen des § 633 ff. BGB. In den übrigen Fällen sei Kaufrecht anwendbar. Die danach geltende verschuldensunabhängige Sachmängelgewährleistung nach dem Kaufrecht hätten die Parteien aber ausgeschlossen. Daher bestehe ein Anspruch auf Wandelung für die Kläger nicht.
Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Jochen Zweschper, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht