Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Lüneburg hat mit Beschluss vom 02.06.2020 (1 MN 116/19) Klarheit in eine Problematik gebracht, über die seit längerem Streit bestand. Danach ist es nicht zulässig, einen Investor im Wege eines städtebaulichen Vertrages nach § 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB (Folgekostenvertrag) zur Übernahme der Kosten für eine langjährige Pflege von Grünanlagen zu verpflichten.
Der Sachverhalt
Das Oberverwaltungsgericht hatte über diese Fragestellung im Rahmen eines Eilverfahrens zu entscheiden, in dem es eigentlich um die Frage ging, ob ein Bebauungsplan bis zu einer Entscheidung über einen Normenkontrollantrag außer Vollzug zu setzen war. Diesem Bebauungsplan lag wiederum ein städtebaulicher Vertrag zugrunde, in welchem sich der Investor unter anderem verpflichtete, der Gemeinde die auf 20 Jahre kapitalisierten Pflegekosten der Grünanlagen im Plangebiet einschließlich der Ausgleichsflächen i. H. v. insgesamt 1,13 Mio. EUR zu erstatten.
Die Entscheidung
Diese Verpflichtung zur Erstattung der Pflegekosten hielt das Oberverwaltungsgericht für unwirksam. Nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB kann ein städtebaulicher Vertrag die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen regeln, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die eine Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens darstellen.
Insofern ließ das Gericht die Frage unbeantwortet bzw. ausdrücklich offen, ob es sich bei derartigen Pflege- oder Unterhaltungsmaßnahmen überhaupt um städtebauliche Maßnahmen im Sinne des Gesetzes handelt (woran in der Fachliteratur teilweise gezweifelt wird). Jedenfalls sind die Kosten derartiger Maßnahmen nach Ansicht des Gerichts nicht mehr kausal durch das Vorhaben des Investors verursacht, also nicht Folge des geplanten Vorhabens im Sinne der gesetzlichen Regelung. Da eine solche Kausalität aber Voraussetzung für die Wirksamkeit einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung ist, ist eine derartige Abrede in einem städtebaulichen Vertrag unwirksam.
Generell gelte – so das Gericht – mit Blick auf die Kosten der laufenden Unterhaltung öffentlicher Einrichtungen: Je weiter der Unterhaltungszeitraum in die Zukunft ausgedehnt wird, desto schwerer ist es, den erforderlichen relevanten Kausalzusammenhang zu bejahen. Die Abwälzung der Unterhaltungskosten auf einen Vorhabenträger (Investor) liefe bei längeren Zeiträumen darauf hinaus, dass die Gemeinde dauerhaft ein Baugebiet mit denselben fiskalischen Vorteilen, aber ohne die finanziellen Lasten ihrer „Altbaugebiete“ erhielte. Das sei unzulässig.
Einen konkreten Zeitraum, der die Auferlegung von Unterhaltungskosten begrenzt, nennt das Gericht allerdings nicht. Es spricht lediglich davon, dass „jedenfalls ein Zeitraum von 20 Jahren“ (wie in dem hier vorliegenden Fall) ersichtlich zu lang sei.
Die Konsequenzen
Vor dem Hintergrund dieser aktuellen Rechtsprechung ist bei Unterhaltungskosten in städtebaulichen Verträgen generell große Vorsicht geboten. Bei Pflege- und Unterhaltungskosten von Grünanlagen sollten dem Investor allenfalls die Kosten der Anwuchspflege auferlegt werden, alle nachfolgenden Pflege- und Unterhaltungsmaßnahmen sind hingegen von der Gemeinde zu tragen. Eine anderweitige vertragliche Regelung ist als unwirksam anzusehen. Vergleichbares gilt auch für andere Unterhaltungsmaßnahmen, zum Beispiel für die Pflege und Unterhaltung von Ausgleichsflächen oder generell für die Übernahme von Betriebskosten. Eine Gemeinde ist auf der sicheren Seite, wenn sie sich an der Faustregel orientiert, dass grundsätzlich nur die Kosten von Investitionsmaßnahmen übernommen werden können (zum Beispiel die erstmalige Herstellung einer Grünfläche), nicht hingegen die sich daran anschließenden Unterhaltungsmaßnahmen. Man sollte nicht darauf spekulieren, dass bei kürzeren Verpflichtungszeiträumen die Rechtsprechung gnädiger ist.
Ist eine Regelung in einem städtebaulichen Vertrag unwirksam, birgt dies generell die Gefahr in sich, dass diese Unwirksamkeit auf den gesamten Vertrag durchschlägt und diesen insgesamt nichtig macht. Dies hat nicht nur erhebliche Konsequenzen auf die vertraglich vereinbarten Pflichten, sondern kann auch dazu führen, dass die im Bauleitplanverfahren vorzunehmende Abwägung fehlerhaft und damit der gesamte Bebauungsplan unwirksam ist. So war es auch in dem hier entschiedenen Fall. Deshalb gab das Gericht dem Normenkontrolleilantrag statt.