Die BauGB-Novelle 2021 kommt!

15.06.2021

Der Bundesrat hat am 28.05.2021 das Baulandmobilisierungsgesetz gebilligt. Die wichtigsten Anliegen der Gesetzesnovelle sind die Aktivierung von Bauland und die Sicherung von bezahlbarem Wohnraum. Nach der Ausfertigung durch den Bundespräsidenten kann die Gesetzesnovelle schon sehr bald in Kraft treten. Damit findet ein teils kontroverser Gesetzgebungsprozess seinen Abschluss, der bereits 2018 auf dem sogenannten „Wohnungsgipfel“ im Bundeskanzleramt begonnen wurde.

Beschleunigtes Verfahren

Die Möglichkeit, Außenbereichsflächen im beschleunigten Verfahren zu überplanen, wird verlängert. Die bislang auf den 31.12.2019 (Einleitung des Planaufstellungsverfahrens) bzw. 31.12.2021 (Abschluss des Planaufstellungsverfahrens) befristete Regelung gilt nun bis zum 31.12.2022 bzw. 31.12.2024. An den Voraussetzungen und Rechtsfolgen hat sich im Übrigen nichts geändert. Wie bisher dürfen die Vorzüge des beschleunigten Verfahrens nur dann für Außenbereichsflächen in Anspruch genommen werden, wenn diese an bereits bebaute Flächen angrenzen und der Bebauungsplan Wohnnutzung vorsieht. Die Grundfläche des Bebauungsplans muss dabei unter 1 Hektar bleiben. Vorteile: Auf die mitunter langwierige und teure Umweltprüfung darf in der Regel verzichtet werden. Eingriffe in Natur und Landschaftsbild müssen nicht ausgeglichen werden.

Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt

Die Gemeinden können zukünftig Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per Verordnung festlegen. An diese Festlegung knüpfen automatisch verschiedene gesetzliche Sonderregelungen an, z. B. Erleichterungen beim Vorkaufsrecht und Regelungen zum Mieterschutz. Außerdem ist es in solchen Gebieten leichter, eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans (§ 31 Abs. 2 BauGB) zu erhalten, wenn durch das fragliche Bauvorhaben neuer Wohnraum geschaffen wird.

Sektoraler Bebauungsplan für Sozialen Wohnungsbau

In zusammenhängend bebauten Ortsteilen im Sinne des § 34 BauGB können zukünftig Bebauungspläne aufgestellt werden, durch die nur solche Wohnungen zugelassen werden, die die baulichen Voraussetzungen für soziale Wohnraumförderung erfüllen. Ob die aktuellen Förderbedingungen erfüllt sind, wird im Baugenehmigungsverfahren geprüft. Das Bauvorhaben kann also nur genehmigt werden, wenn die aktuellen Förderbedingungen eigehalten sind. Die Regelung ist zunächst bis Ende 2024 (Einleitung des Planaufstellungsverfahrens) bzw. 2026 (Abschluss des Planaufstellungsverfahrens) befristet.

Vorkaufsrecht der Gemeinde

Die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts wird erleichtert und auf zusätzliche Fälle ausgeweitet. Daneben wird es für die Gemeinde auch einfacher, für das benötigte Grundstück lediglich den Verkehrswert anstatt des tatsächlich vereinbarten Kaupreises (der in der Regel höher liegt) an den Verkäufer zu zahlen. Für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Gemeinde ein generelles Vorkaufsrecht durch Satzung festlegen.

Mieterschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt steht die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten zukünftig unter Genehmigungsvorbehalt. Bisher war das nur in festgesetzten Milieuschutzgebieten möglich. Die Länder können durch Rechtsverordnung die Schwelle, ab der der Genehmigungsvorbehalt greifen soll, nach regionalen Bedürfnissen herauf- oder herabsetzten, allerdings nur innerhalb eines gesetzlich festgelegten Rahmens.

Das Dörfliche Wohngebiet

In der Baunutzungsverordnung wird ein neuer Gebietstyp eingeführt: das Dörfliche Wohngebiet (§ 5a BauNVO). Dieses dient dem einvernehmlichen Miteinander von Wohnen und land- bzw. forstwirtschaftlicher Nebenerwerbsnutzung. Auch Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, sind hier allgemein zulässig. Vom bisherigen Dorfgebiet im Sinne von § 5 BauNVO unterscheidet sich die neue Gebietskategorie vor allem dadurch, dass Land-/Forstwirtschaft hier nur im Nebenerwerb betrieben werden darf. Das damit verbundene geringere Störpotential ermöglicht ein gleichberechtigtes Nebeneinander von Wohnen, Land-/Forstwirtschaft und nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben. Ein bestimmter Nutzungsmix, wie etwa im Mischgebiet (§ 6 BauNVO), ist nicht vorgeschrieben.