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BGH: Trittschallschutz in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Zurück30.04.2018 | Bauen & Immobilien

Der Bundesgerichtshof hat am 16.03.2018 (Az: V ZR 276/16) über einen Rechtsstreit entschieden, in dem eine Wohnungseigentümerin von den benachbarten Wohnungseigentümern verlangt hat, dass diese nach einer Modernisierung ihres Badezimmers den Schallschutz verbessern.

Sachverhalt:

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Anlage wurde im Jahr 1990 errichtet. Die Wohnung der Beklagten liegt über der der Klägerin. Bei einer Modernisierung ihres Badezimmers im Jahr 2012 ließen die Beklagten den Estrich vollständig entfernen und eine Fußbodenheizung einbauen. Ferner wurden der Fliesenbelag sowie sämtliche Sanitärobjekte erneuert und eine Steigleitung unter Putz verlegt. Gestützt auf die Behauptung, der Schallschutz habe sich durch die Baumaßnahme verschlechtert, verlangt die Klägerin, dass die Beklagten bestimmte Schallschutzmaßnahmen in näher bezeichneter Ausführung vornehmen; hilfsweise will sie der Sache nach erreichen, dass die Beklagten ein Schallschutzniveau herstellen, das dem technischen Stand zur Zeit der Sanierung im Jahr 2012 entspricht (Trittschallschutz gemäß Schallschutzstufe III der Richtlinie VDI 4100:2012-10: <=37 dB, hilfsweise Schallschutzstufe II der genannten Richtlinie: <= 44 dB).

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Amtsgericht hat der Klage nur insoweit stattgegeben, als die Beklagten eine Trittschalldämmung und einen schwimmenden Estrich nach näheren Vorgaben wiederherstellen sollen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das Urteil geändert und die Beklagten verurteilt, durch geeignete bauliche Maßnahmen im Bereich des Badezimmers eine Trittschalldämmung dergestalt zu schaffen, dass der Trittschall 46 dB (gemäß Beiblatt 2 zur DIN 4109 aus dem Jahr 1989) nicht übersteigt. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre weitergehenden Hilfsanträge. Da die Beklagten die Verurteilung hinnehmen, war im Wesentlichen darüber zu entscheiden, ob die Klägerin verlangen kann, dass ein besserer Trittschallschutz als bislang zugesprochen (<=46 dB) hergestellt wird.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision zurückgewiesen, weil das Landgericht weitergehende Ansprüche der Klägerin gemäß § 15 Abs. 3 WEG ohne Rechtsfehler verneint hat.

Für das Revisionsverfahren war davon auszugehen, dass der Estrich der Dämmung und Isolierung diente und daher Teil des Gemeinschaftseigentums war. Infolgedessen haben die Beklagten ohne Zustimmung der Klägerin eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG vorgenommen, indem sie den Estrich entfernt und den Bodenaufbau sodann erneuert haben. Welche Pflichten bei einer solchen Maßnahme hinsichtlich des Schallschutzes zu beachten sind, ergibt sich aus § 14 Nr. 1 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Entscheidend war daher, ob der Klägerin ein solcher Nachteil entstanden ist. Insoweit hatte der Bundesgerichtshof bereits in der Vergangenheit geklärt, dass sich der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach den Mindestanforderungen der DIN 4109 in der zur Zeit der Gebäudeerrichtung geltenden Ausgabe richtet, wenn ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt wird (etwa Parkett statt Teppichboden), also das Sonder- und nicht das Gemeinschaftseigentum verändert wird.

Ausdrücklich offen geblieben war bislang, ob dieselben Maßstäbe gelten, wenn bei der Erneuerung des Bodenbelags auch (wie hier) in den Estrich oder in die Geschossdecke eingegriffen wird. Zu trennen sind dabei zwei Fragen: nämlich erstens, ob für den Schallschutz die im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes oder die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden technischen Vorgaben heranzuziehen sind, und zweitens, welchen konkreten technischen Vorgaben das zu gewährende Schallschutzniveau zu entnehmen ist.

Zu der ersten Frage hat der Bundesgerichtshof nun entschieden, dass es sich nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz richtet, ob die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden technischen Anforderungen an den Schallschutz einschlägig sind. Allein aus dem Umstand, dass bei Renovierungsarbeiten in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen wird, ergibt sich kein überzeugender Grund dafür, dass die im Zeitpunkt der Maßnahme anerkannten Schallschutzwerte maßgeblich sein sollen. Ein Wohnungseigentümer, der Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum vornimmt, ist im Grundsatz zwar zu dessen Wiederherstellung, aber nicht zu einer "Ertüchtigung" verpflichtet. Wird allerdings – etwa durch einen nachträglichen Dachgeschossausbau - in erheblichen Umfang in die Gebäudesubstanz eingegriffen, entsteht bei den übrigen Wohnungseigentümern die berechtigte Erwartung, dass bei dem Umbau des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums insgesamt die aktuellen technischen Vorgaben und damit auch die nunmehr geltenden Schallschutzwerte beachtet werden. Dagegen kann bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (ggf. zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, im Grundsatz ein verbessertes Schallschutzniveau nicht beansprucht werden, so dass unverändert die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards maßgeblich sind. Um eine solche typische Sanierungsmaßnahme handelt es sich in aller Regel auch dann, wenn – wie hier - bei der Sanierung eines vorhandenen Badezimmers in den Estrich eingegriffen wird.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung der Schallschutzwerte ist danach derjenige der Gebäudeerrichtung. Die oben angesprochene zweite Frage nach dem konkret einzuhaltenden Schallschutzniveau (auf dem technischen Stand bei Gebäudeerrichtung) stellt sich in diesem Verfahren nicht mehr, weil die Verurteilung der Beklagten zur Einhaltung der (über die Mindeststandards hinausgehenden) in Beiblatt 2 zur DIN 4109 aus dem Jahr 1989 vorgeschlagenen erhöhten Schallschutzwerte rechtskräftig geworden ist. Ein darüber hinausgehendes Schallschutzniveau auf der Grundlage der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahr 2012 kann die Klägerin jedenfalls nicht beanspruchen.

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 14 Pflichten des Wohnungseigentümers

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:

1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst; (….)

§ 15 WEG Gebrauchsregelung

(3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der (…) dem Gesetz (…) entspricht.

§ 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau

(1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.

 

Quelle: Pressemitteilung des Gerichts Nr. 53/2018 vom 16.03.2018

Ansprechpartner

Jochen Zweschper
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fon:
(0611) 50406340
Fax:
(0611) 50406341
Mail:
zweschper@rechtsanwaelteszk.de

SZK-Kommunalvorträge

  • Das neue Bauvertragsrecht (April 2017)
  • Die EU-Vergaberechtsreform 2016 (April 2016)
  • HVTG 2015 (Juni 2015)
  • Aktuelle Rechtsprechung im Privaten Baurecht (Februar 2015)
  • HOAI 2013 (Frühjahr 2014)
  • Das Hessische Vergabegesetz 2013 (Januar 2014)
  • Die VOB/A 2012 für öffentliche Auftraggeber (19.03. und 21.03.2013)
  • "Barrierefreies Bauen im öffentlichen Raum und häufige Mängel", zusammen mit Herrn Dipl.-Ing. Reinhard Jahn (22.11.2011)
  • "Erste Erfahrungen mit der neuen HOAI" (April 2010)
  • "Erste Erfahrungen mit dem Forderungssicherungsgesetz" (März 2010)
  • "Aktuelle Entwicklungen im Vergaberecht" (Februar 2010)
  • "VOB/B für öffentliche Auftraggeber - Teil 1" (November 2008)
  • "Das nationale Vergaberecht - 4. Teil: Ausgewählte Probleme der Angebotswertung" (März 2008)
  • "Das nationale Vergaberecht - 2. Teil: Verdingungsunterlagen & Leistungsbeschreibung" (Februar 2008)
  • "Vergabe unterhalb der Schwellenwerte - Aktuelle Entwicklungen" (Juni 2006)

 

Inhouse-Schulungen

  • mehrere Inhouse-Schulungen für diverse hessische Kommunen, für einen kommunalen Eigenbetrieb sowie für ein Architekturbüro zur EU-Vergaberechtsreform 2016 (Frühjahr/ Sommer 2016 bis Frühjahr/Sommer 2017)
  • mehrere Inhouse-Schulungen für diverse hessische Kommunen zum HVTG 2015 (im gesamten Jahr 2015)
  • 2 Inhouse-Workshops zur HOAI 2013 im Auftrag eines gewerblichen Mandanten (beides 2014)
  • "Vergaberecht, insb. VOL/A", Inhouse-Schulung für die DRV Hessen (Juni 2013)
  • "Vergaberecht", Inhouse-Schulung für die DRV Hessen (Juni 2010)
  • "VOB/B für öffentliche Auftraggeber", Inhouse-Schulung für eine hessische Gebietskörperschaft (April 2009)
  • "VOB/B", Inhouse-Schulung für die Deutsche Rentenversicherung Hessen (DRV Hessen) in Königstein (September 2008)
  • "Vergaberecht 2007", Kreis Germersheim (Rheinland-Pfalz) zusammen mit RA Dr. Stapelfeldt am 19.03.2007
  • "Das nationale Vergaberecht", Kreis Germersheim (Rheinland-Pfalz) zusammen mit RA Dr. Stapelfeldt (2007)

 

Sonstiges

  • Leiter der Referendar-Arbeitstagung "Anwaltliche Tätigkeit im Zivilprozess/ Start in den Anwaltsberuf" (jährlich; seit 2010)
  • Vortrag "EU-Vergaberechtsreform - Ein Überblick" im Rahmen der Beschaffertage der DRV Hessen (Sommer 2017)
  • "Das Hessische Vergabegesetz 2013", Vortrag im Auftrag der Stadt Ober-Ramstadt (27.11.2013)
  • "Grundlagen des nationalen und EU-Vergaberechts unter Berücksichtigung der Vergaberechtsreform 2009 und der aktuellen Erlasslage in Hessen", Inhouse-Schulung für eine hessische Gebietskörperschaft zusammen mit RA Dr. Stapelfeldt (März 2009)
  • Vortragsreihe "VOB/B für öffentliche Auftraggeber – Teil 1 und 2" (November und Dezember 2008)
  • "Grundlagen der kommunalen Auftragsvergabe", Vortrag im Auftrag der Gemeinde Mainhausen (März 2008)
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