01.01.2012
Die Festsetzung einer baugebietsbezogenen Verkaufsflächenobergrenze zur Steuerung des Einzelhandels ist unzulässig
Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Urteil vom 03.04.2008 (Az.: 4 CN 3/07) die Unwirksamkeit einer Sondergebietsfestsetzug in einem Bebauungsplan damit begründet, dass die Festsetzung einer baugebietsbezogenen, vorhabenunabhängigen Verkaufsflächenobergrenze zur Steuerung des Einzelhandels in einem Sondergebiet mangels Rechtsgrundlage unzulässig sei. Weder sei eine derartige Festsetzung als Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung zulässig, weil sie nicht mit Hilfe eines der von § 16 Abs. 2 BauNVO zugelassenen Parameter (Grundfläche, Geschossfläche) vorgenommen werde, noch sei sie eine nach § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO in sonstigen Sondergebieten zulässige Festsetzung der Art der baulichen Nutzung.
Die Gemeinde unterliege im Rahmen des § 11 BauNVO zwar geringeren Beschränkungen als bei der Festsetzung von Baugebieten nach §§ 2 bis 9 BauNVO und sei weder an bestimmte Nutzungsarten noch gem. § 1 Abs. 3 Satz 3 BauNVO an die Möglichkeiten der Feinsteuerung gebunden, die in § 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO für die normativ ausgestalteten Baugebiete eröffnet seien. Die Gemeinde dürfe insbesondere in einem von ihr zulässigerweise festgesetzten Sondergebiet den Anlagentyp durch die von ihr bestimmte Begrenzung der Verkaufsfläche selbst festsetzen. Es sei der Gemeinde jedoch nicht gestattet, durch eine betriebsunabhängige Festsetzung von Verkaufsflächenobergrenzen für alle im Sondergebiet ansässigen oder zulässigen Einzelhandelsbetriebe das System der vorhabensbezogenen Typisierung zu verlassen, auf dem die Vorschrift der BauNVO zur Art der baulichen Nutzung beruhen. Der BauNVO sei eine vorhabenunabhängige Kontingentierung von Nutzungsoptionen grundsätzlich fremd. Eine Kontengierung der Verkaufsflächen, die auf das Sondergebiet insgesamt bezogen sei, eröffne das Tor für sogenannte "Windhundrennen" potenzieller Investoren und Bauantragssteller und schließe die Möglichkeit ein, dass Grundeigentümer im Falle der Erschöpfung des Kontingents von der kontingentierten Nutzung ausgeschlossen seien.
Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Joachim Krumb, Fachanwalt für Verwaltungsrecht