01.01.2012
Balkonböden als Sondereigentum?
Das Oberlandesgericht München hat mit Beschluss vom 30.01.2007 (Az.: 34 Wx 116/06) entschieden, dass nach der Regelung in einer Gemeinschaftsordnung, Balkonböden Sondereigentum sind, es sei denn, sie gehören zur tragenden Konstruktion des Gebäudes.
Im vorliegenden Fall streiten die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Gültigkeit eines Beschlusses. Danach wurden die Kosten für eine zuvor beschlossene, 18 Balkone umfassende Sanierungsmaßnahme der Gemeinschaft auferlegt. An den betroffenen Balkonen wurden Feuchtigkeitsschäden festgestellt, deren Ursache eine bei der Errichtung des Balkons mangelhaft ausgeführte Abdichtung der Anschlüsse an die angrenzenden Bauteile ist. Nach der Gemeinschaftsordnung fallen Balkonböden unter das Sondereigentum, es sei denn sie gehören zur tragenden Konstruktion des Gebäudes. Beim Sondereigentum tragen die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung, insbesondere der Fußbodenbeläge sowie der Striche und der Innenseiten vorhandener Balkone, die jeweiligen Sondereigentümer.
Die Gültigkeit des Beschlusses wurde von allen drei Instanzen bestätigt. Allein der Umstand, dass die Balkone von Anfang an in keinem ordnungsgemäßen Zustand waren, führt nach der Auffassung des Oberlandesgerichtes dazu, dass die Gemeinschaft insgesamt die erforderlichen Sanierungskosten zu tragen habe. Solche Maßnahmen wären nicht von der in der Gemeinschaftsordnung dem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für Teile des Gemeinschaftseigentums umfasst. Nach § 16 Abs. 2 WEG ist die eigentumsrechtliche Zuordnung maßgeblich. Folgt man § 5 Abs. WEG so ist für die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum zu differenzieren, ob der betroffene Teil des Gebäudes für dessen Bestand erforderlich ist. Die hier betroffene Abdichtungsschicht dient dem Schutz von konstruktiven Teilen des Gebäudes vor Durchfeuchtung und ist somit für den Bestand erforderlich. Aus diesem Grund ist die mangelhafte Abdichtungsschicht dem Gemeinschaftseigentum und nicht dem Sondereigentum zuzuordnen. Diese Zuordnung kann auch nicht durch Vereinbarung geändert werden. Abgesehen davon, dass sich die Balkone von Beginn an in keinem mangelfreien Zustand befunden haben, ändern auch die genannten Regelungen in der Gemeinschaftsordnung am Ergebnis nichts. Die Sondereigentumszuordnung umfasst zwar nicht nur die Bodenoberfläche, sondern auch den Bodenbelag, inklusive Estrich, Mörtelbett und Fliesen, jedoch zeigt die Abgrenzung zur tragenden Konstruktion des Gebäudes, dass jedenfalls die Abdichtungsschicht nicht mehr dem Sondereigentum zugeordnet werden kann.