01.01.2012
In Sanierungsgebieten sind Mietobergrenzen unzulässig
Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) hat kürzlich entschieden, dass der Genehmigung zur Sanierung eines Wohnhauses keine Nebenbestimmungen beigefügt werden dürfen, die zum Schutze der angestammten Wohnbevölkerung vor Verdrängung Mietobergrenzen festlegen (4 C 9.04). Es bestätigte damit ein Urteil des OVG Berlin (2 B 18.02). Zugrunde lag der Fall der Eigentümerin eines Grundstücks im Berliner Samariterviertel, das in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet liegt. Berlin hatte den Schutz der angestammten Bewohner ausdrücklich als soziales Sanierungsziel festgeschrieben, da in dem Stadtteil vor allem einkommensschwächere Haushalte angesiedelt sind.
Nach § 142 Baugesetzbuch (BauGB) kann eine Gemeinde ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsbiet festlegen. Das Gebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Ziel einer derartigen Sanierungsmaßnahme in die Beseitigung städtebaulicher Missstände. In einer von der Gemeinde aufzustellenden Sanierungssatzung werden die Einzelheiten geregelt. Die Genehmigung, an dem teilweise vermieteten Wohngebäude Modernisierungsund Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, war der Klägerin im vorliegenden Fall nur unter der «Auflage» erteilt worden, dass die Miete nach Abschluss der Baumaßnahmen bestimmte Obergrenzen nicht übersteigen darf. Die hiergegen gerichtete Klage hatte vor dem Verwaltungs- und dem Oberverwaltungsgericht ebenso Erfolg wie jetzt vor dem BVerwG.
Nach der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts dürfen Gemeinden Maßnahmen wie Mietobergrenzen nicht verbindlich durch eine Satzung oder Beschluss festlegen, weil dadurch die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches unterlaufen werden könnten. Der Vermieter könne nach § 559 BGB die Kosten für eine Modernisierung auf die Miete aufschlagen. Diese können jährlich bis zu 11% der insgesamt aufgewendeten Sanierungskosten für die einzelne Wohnung sein.
Nach den Ausführungen des Bundesverwaltungsgerichtes zielt das Baugesetzbuch nicht darauf ab, die Mieterstruktur in den Sanierungsgebieten zu erhalten. Deshalb ergebe sich aus ihm auch keine Rechtsgrundlage für die Deckelung der Miete.